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Avis d'expert

Charges locatives: avec ou sans TVA? Et à quel taux?



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Yannick Zeippen est associée Tax chez EY Luxembourg. (Photo: EY Luxembourg)

Ce 16 avril la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a tranché quant au traitement TVA applicable aux charges facturées à un locataire dans le cadre de la location d’un bien immeuble (C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie). Explications avec Yannick Zeippen, associée Tax chez EY Luxembourg.

En l’occurrence, le propriétaire était responsable de la mise en location d’un bien immeuble et la fourniture de biens et services associés (par exemple eau, électricité, chauffage et ramassage de déchets). L’immeuble était utilisé à des fins diverses, allant du hangar à l’occupation résidentielle. Le propriétaire contractait avec des fournisseurs tiers pour l’alimentation en eau, électricité et chauffage, ainsi que pour la collecte des déchets. Ensuite, ce même propriétaire refacturait ces frais aux locataires en incluant la TVA au taux respectivement applicable à chaque type de frais. Cependant, l’Administration TVA polonaise a considéré que les charges locatives énoncées précédemment faisaient partie de la rémunération versée pour la location et devaient donc suivre le même traitement TVA que celui appliqué aux loyers. Le cas a été soumis au tribunal qui a ensuite référé la question suivante à la CJUE: d’un point de vue TVA, le propriétaire doit-il être considéré comme fournissant un seul service ou plusieurs services distincts, à savoir la location d’un immeuble d’une part, et la fourniture des services et biens associés d’autre part?

Concernant l’eau, l’électricité et le chauffage, la CJUE souligne qu’il est important de s’assurer pour chaque location que le locataire était ou non libre de décider de son propre niveau de consommation. À ce titre, l’existence de métrage et de facturation individuelle selon la quantité réellement utilisée par le locataire est un facteur important suggérant qu’il s’agit d’une transaction distincte de la prestation de location. Concernant la collecte de déchets, la CJUE indique que si le locataire a le choix entre différents fournisseurs ou peut contracter directement avec un fournisseur (même si pour des raisons de facilité, le locataire obtient ces services du fournisseur indiqué par le propriétaire), le fait que ces options lui soient offertes tend à indiquer que ce service de collecte de déchets est un service distinct de la location. Dans ce cas, dans la mesure où les frais facturés pour la collecte des déchets sont mentionnés séparément du loyer sur la facture adressée au locataire, la CJUE considère que ce service de collecte doit être considéré comme un service distinct de la location d’un point de vue TVA.

La CJUE conclut que les charges locatives doivent en principe être considérées de façon distincte de la location, sauf si les circonstances indiquent qu’une telle distinction serait artificielle compte tenu du cadre économique et contractuel existant dans le cas d’espèce. Il appartient donc à la Juridiction nationale de décider en tenant compte de l’ensemble des circonstances, y incluses notamment les dispositions du contrat de location.

Cet arrêt de la CJUE apporte une clarification intéressante pour les propriétaires de biens immeubles situés au Luxembourg et mis en location. Ainsi, même si la location immobilière entre assujettis est en principe exonérée de TVA, les charges locatives y relatives restent à soumettre à TVA à leur taux respectif. Ce ne serait toutefois pas le cas si les circonstances font qu’une distinction entre la location et la fourniture de ces services et biens accessoires était artificielle. Une telle distinction serait à considérer comme étant artificielle si, par exemple, le locataire n’a pas le loisir de choisir son contractant pour la fourniture de ces accessoires ou si un montant forfaire pour charges locatives lui est porté en compte avec le loyer.