ENTREPRISES & STRATÉGIES — Immobilier

Bilan trimestriel

2016 déjà classée «excellent cru» dans les bureaux



Le projet de RTL City devrait être la dernière grande opération immobilière de l’année. (Illustration: RTL)

Le projet de RTL City devrait être la dernière grande opération immobilière de l’année. (Illustration: RTL)

Le secteur bancaire a marqué l’activité du 3e trimestre dans l’immobilier de bureaux. Une période marquée par un investissement important dans le quartier Gare. En attendant une transaction d’ici la fin de l’année pour le nouveau siège de RTL.

Le secteur bancaire, l’un des piliers de la Place et de l’économie nationale, influe aussi sur le marché de l’immobilier de bureaux. Le constat est particulièrement vrai depuis les neuf premiers mois de l’année, relève le cabinet JLL à l’occasion de la présentation des données relatives au 3e trimestre 2016.

Sur les neuf premiers mois de l’année, 77.000m² ont été pris en occupation par des acteurs du secteur bancaire, pour une moyenne sur les 10 dernières années de 46.000m². Ce qui représente 46% de la prise en occupation totale, contre une moyenne de 26% sur 10 ans.

Le secteur de l’immobilier de bureaux se retrouve ainsi en première ligne des conséquences des mutations ou des annonces au sein du monde de la banque. Et JLL de citer l’exemple de l’acquisition de Commerzbank International Luxembourg par Julius Baer. Cette dernière a pris 4.190m² dans l’immeuble Gravity au Kirchberg, et a donc réduit de moitié la voilure par rapport à la surface qu’occupait auparavant Commerzbank. Le déménagement prochain de Deka Bank du Kirchberg vers l’immeuble Eagle à l’aéroport illustre aussi cette tendance puisque la banque occupera un peu plus de la moitié de sa précédente implantation.

Cette prise en occupation a eu une incidence sur le taux de vacances dans la zone de l’aéroport qui s’est réduit au 3e trimestre, passant de 9,4% à 3,8%. Le taux de vacances fin septembre était à 5,4%, contre 5,3% auparavant.
Les loyers semblent se stabiliser à 45 euros le mètre carré (hors TVA) au CBD, tempérés par une hausse de 6% dans le quartier de l’aéroport. Probablement en lien avec l’arrivée de nouveaux occupants du secteur bancaire.

«De manière générale, les banques privées recherchent surtout des biens offrant une excellente visibilité, bien situés dans des quartiers prestigieux et sont disposées à payer des loyers en ligne avec ces localisations, tandis que les institutions spécialisées dans l’administration de fonds sont prêtes à aller en dehors de la commune de Luxembourg», déclare JLL, qui observe une préférence pour des biens neufs, accessibles et efficaces sur le plan énergétique.

La barre des 200.000 m2 franchie

Du côté du bilan général, 45.000m2 ont été pris en occupation durant le troisième trimestre, soit 166.000m2 sur neuf mois. Ce qui représente une hausse de 15% de plus par rapport à la même période de l’année dernière.

«Étant donné que nous attendons encore au moins une transaction de grande taille au 4e trimestre, le volume total de l’année 2016 dépassera une fois encore 200.000m²», estime JLL.

L’une des dernières grandes transactions de grande taille concernera le projet «City» de RTL.

En termes d’investissement, malgré un troisième trimestre traditionnellement plus calme, une transaction de 130 millions d’euros pour la vente à Amundi de l’Espace Pétrusse dans le quartier de la gare est venue démentir cet adage.

Le volume sur neuf mois des transactions d’investissement s’élève ainsi à 675 millions d’euros, 18% de moins qu’il y a un an mais «confortablement au-dessus de la moyenne à 5 ans de 490 millions d’euros», observe JLL.

Le cabinet estime donc que l’année 2016 sera un «excellent cru». Le volume des transactions devrait ainsi dépasser le milliard d’euros, «ce qui fera de 2016 la meilleure année depuis 2007».