Les fonds immobiliers pan européens traditionnels ont une approche de diversification de leurs investissements sur la zone euro et gardent une forte concentration des compétences sur leur marché domestique historique. C’est une spécificité du marché des fonds immobiliers à l’instar des fonds «liquides» global macro, qui eux diversifient leurs actifs de manière rationnelle sur les marchés internationaux.
Des équipes locales multispécialisées intégrées au processus de VREF.
Dans le processus de gestion pan européen de VREF, toutes les équipes sont internalisées, ce qui représente une réelle valeur ajoutée par rapport aux fonds concurrents qui externalisent une partie des compétences sur leurs marchés non domestiques.
Cette stratégie d’intégration des compétences qui s’étend sur plusieurs pays européens (France, Belgique, Portugal, Luxembourg, Espagne) est fondée sur un ancrage local fort. Ces équipes locales permettent de bénéficier d’un sourcing spécifique, d’une gestion locale des actifs et d’une proximité avec les locataires. Elles permettent un arbitrage des actifs dans la meilleure configuration de marché, afin d’optimaliser la valeur ajoutée lors de la cession.
Les équipes financières au service des équipes immobilières.
À l’inverse de la majorité des fonds pour lesquels le Fund Management impose une approche Top down, le fonds VREF a inversé l’approche en privilégiant une stratégie Bottom up. La gestion du fonds laisse une part importante au sourcing et aux fondamentaux immobiliers de chacun des actifs: la réalité immobilière gagne alors face au tableur Excel.
Une diversification du patrimoine qui se veut multiple.
Au-delà de l’aspect géographique (au 30 juin 2021, le patrimoine de VREF comptait 87 immeubles répartis dans 5 pays), la diversification est aussi fondée sur:
Des stratégies immobilières multiclasses d’actifs (Core+, Value Added, Opportuniste);
- Des typologies d’immeubles diversifiées (bureaux, commerces, activités, logistiques, crèches);
- Une diversité de locataires (publics, grandes enseignes privées, PME, associations, etc.) – le patrimoine de VREF comptait plus de 334 locataires;
- Des actifs de taille moyenne très liquides au sein de leur marché sur le plan locatif et de l’arbitrage. Depuis 5 ans, ce modèle intégré et la stratégie globale de VREF ont prouvé leur succès et ont permis de traverser l’année 2020 avec succès.
Sur les 12 derniers mois, VREF affiche:
- Une performance de 6,5% qui vient confirmer une performance annuelle moyenne supérieure à 6% depuis l’origine;
- Une collecte nette qui a contribué à une hausse de 24% des actifs du fonds;
- 15 nouvelles acquisitions;
- 5.865m2 remis en location avec un taux d’occupation stable à 95%.
Un AIFM dédié à son écosystème.
La dernière étape du modèle intégré de VREF a abouti en mars 2021, lorsque Sogenial Immobilier a pris le rôle d’AIFM du fonds VREF. Sogenial est composé de spécialistes de l’immobilier financier et réglementaire, ce qui finalise l’approche 360 degrés du métier, en complément de la plateforme d’asset management pan européenne. Cette offre unique dans le monde des fonds immobiliers donne accès aux investisseurs professionnels à une forte compétence immobilière au travers d’une formule clé en main.
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