En matière de logement, comment se situe le Luxembourg par rapport à ses voisins? L’Observatoire de l’habitat, un service du ministère du Logement, analyse que les quatre pays de la Grande Région «présentent des dynamiques immobilières distinctes en raison de leurs contextes démographiques, économiques et politiques». Ce qui se traduit en particulier sur les prix dans les zones frontalières.
Les prix des logements sont les plus élevés, en particulier «dans la capitale et les communes proches où ils dépassent 10.000 euros par mètre carré et diminuent progressivement en s’éloignant de la ville», note le rapport. Par exemple, à Strassen, le prix peut atteindre 10.239 euros du mètre carré, tandis qu’à Echternach le mètre carré est d’environ 5.529 euros. Cette différence s’explique par la forte demande de logements, alimentée par la croissance démographique et l’afflux de travailleurs frontaliers. Ainsi que par une offre limitée et la cherté du foncier.
Encore loin de cela, les appartements voient leur prix régulièrement dépasser les 3.500 euros le mètre carré en France contre une moyenne de 1.794€/m² pour les appartements en Lorraine. En Allemagne, où les prix sont encore un peu moins chers au niveau national, cette même tendance est observée, avec des communes frontalières qui enregistrent des prix supérieurs à la moyenne de leurs régions, «comme Palzem et Perl».
«Malgré une baisse des prix de vente au Luxembourg, le marché immobilier y est toujours sous pression», indique le rapport. Ce qui continue à générer des tensions dans les zones frontalières belge, française et allemande, «où de plus en plus de résidents locaux et de nouveaux arrivants sont confrontés à des difficultés d’accessibilité au logement. La demande croissante, alimentée par les travailleurs transfrontaliers et la proximité avec le Luxembourg, pousse les prix à la hausse dans ces régions, accentuant les disparités et rendant le logement moins abordable pour les habitants locaux.»
Mais le coût du logement ne se résume pas au prix du logement. Il prend aussi en compte d’autres facteurs comme le mode d’occupation, le niveau de vie du ménage, et notamment le taux d’effort, un indicateur clé. Il permet de mesurer le poids du logement dans le budget d’un ménage. Ainsi, un taux d’effort élevé peut indiquer une situation de précarité et de vulnérabilité financière pour le ménage.
Locataires: le plus haut taux d’effort en Belgique
En considérant cet indicateur, le classement change complètement. Pour les locataires, la Belgique affiche le plus haut taux d’effort (40,4%), plus qu’en France (35,7%), qu’au Luxembourg (35%) et qu’en Allemagne (27,6%). Cela s’explique pour la Belgique par son fort taux de propriétaires, avec des logements sociaux limités. Les ménages les plus vulnérables se tournent donc vers le marché locatif confronté à des loyers plus élevés, est-il détaillé.
L’Allemagne se distingue si l’on s’intéresse cette fois aux propriétaires (avec emprunt). Car le seul pays dans lequel le taux d’effort est supérieur pour les propriétaires. Dans les trois autres pays, «la situation est alarmante, notamment en France et en Belgique où les locataires du marché privé supportent des taux d’effort bien supérieurs à ceux des propriétaires avec emprunt», souligne le rapport. Ainsi, pour ces derniers, le taux d’effort est de l’ordre de 30% en Allemagne, 28,7% en France, 28,3% en Belgique. Au Luxembourg, il est similaire à celui des locataires, de l’ordre de 35%.
Le profil démographique des résidents, notamment leur âge, leur situation familiale ou leur mode d’occupation du logement a un impact direct sur le coût du logement et le taux d’effort supporté. «Les propriétaires sans emprunt apparaissent comme les plus âgés dans les quatre pays. À l’inverse, les propriétaires avec emprunt sont généralement plus jeunes en moyenne (42,6 ans au Luxembourg, 43,9 ans en France et 44,7 ans en Belgique), sauf en Allemagne», mentionne le rapport.
«En 2012 comme en 2022, le Luxembourg, la Belgique et la France présentent une forte proportion de ménages propriétaires, atteignant respectivement 69,9%, 67% et 60,5% en 2022. Au Luxembourg et en Belgique, les propriétaires se répartissent presque équitablement entre ceux avec et sans emprunt, alors qu’en France, les propriétaires sans emprunt sont 1,6 fois plus nombreux que ceux avec emprunt», décrit l’Observatoire de l’habitat.
L’Allemagne se distingue de ses voisins par une proportion significativement plus élevée de locataires, contrairement aux trois autres pays de la Grande Région. Ce qui tient à quelques spécificités historiques, selon le rapport «l’Allemagne se distingue également par son large secteur coopératif de logement locatif ouvrier, dont le cadre légal a été instauré en 1889. Le pays s’est également doté d’une loi sur la protection des locataires en 1914, mais aussi à ses «politiques axées, entre autres, sur la régulation du marché locatif, le contrôle des loyers et la promotion de la construction de logements abordables».
Les logements les plus spacieux en Belgique
Selon le rapport, «en comparant la taille des logements à celle des ménages, on constate que les ménages belges occupent en moyenne les habitations les plus spacieuses, suivis de près par ceux du Luxembourg. Par exemple, en 2022, les propriétaires sans emprunt au Luxembourg et en Belgique vivent en moyenne dans des logements de respectivement 5,1 et 4,9 pièces, tandis que leurs homologues allemands disposent d’une pièce de moins en moyenne (4,3 pièces). Lorsque l’on rapporte ces chiffres au nombre de personnes par ménage, la différence s’atténue quelque peu, mais reste à l’avantage des Luxembourgeois et des Belges».