POLITIQUE & INSTITUTIONS — Economie

Immobilier locatif

Des loyers 44% plus chers pour les jeunes



Les prix de l’immobilier neuf progressent plus vite que les prix à la consommation. (Photo: Maison Moderne/Mike Zenari)

Les prix de l’immobilier neuf progressent plus vite que les prix à la consommation. (Photo: Maison Moderne/Mike Zenari)

Selon une étude de la Banque centrale du Luxembourg (BCL), publiée dans son Bulletin 2021/1, les nouveaux locataires paient, pour un bien identique, leur loyer près de 44% plus cher que les locataires déjà installés depuis au moins 10 ans.

Un nouveau locataire, pour un bien identique, honore en moyenne un loyer 44% plus cher qu’un autre déjà installé. La raison de ce décalage est mécanique. Alors que les loyers sont encadrés et dépendent majoritairement, pour leur augmentation, de l’évolution des prix à la consommation, les prix de l’immobilier augmentent beaucoup plus vite que ces derniers. Un décalage apparaît donc entre les loyers des nouveaux biens et les loyers des anciennes propriétés.

D’après la BCL , les locataires installés depuis au mois 10 ans paient 9,1 euros par mètre carré par mois, tandis que ceux installés depuis moins de 4 ans déboursent 13,1 euros. Soit une différence de près de 44%. Une année supplémentaire de location diminue le montant mensuel du loyer d’environ 20 euros par 100 mètres carrés. «Ainsi, si un ménage loue un appartement de 100 mètres carrés pendant cinq ans, puis déménage, il devra généralement payer 100 euros de plus par mois pour un bien comparable», résume la BCL.

Impact sur les jeunes et les nouveaux arrivants

Une différence de traitement qui affecte principalement les locataires les plus jeunes et les nouveaux arrivants au pays. Mais qui touche également les nationaux propriétaires. En effet, leurs enfants restent plus longtemps au sein du foyer familial, préférant attendre d’avoir les moyens de devenir propriétaires à leur tour sans passer par la case location. Plus l’accès à la propriété deviendra cher, plus ils resteront.

Autre fait remarquable: l’étude semble indiquer que les propriétaires ont tendance à ne pas augmenter les loyers dans les contrats existants, alors même que la loi permet un ajustement du loyer maximum en fonction de l’inflation. Une «inertie» que les analystes de la BCL expliquent par le fait que les loyers pratiqués sont déjà supérieurs à ce que le marché peut absorber.

Tensions locatives à long terme

Si l’offre de logements ne suit pas la progression démographique, les loyers du neuf continueront d’augmenter, alors que les loyers dans l’ancien finiront par passer sous les prix du marché. Ce qui posera un dilemme aux propriétaires: soit investir dans leurs immeubles pour réactualiser les loyers, soit attendre un déménagement des actuels locataires pour augmenter leurs prix dans la limite du maximum légal, soit, enfin, vendre leurs biens pour ne pas avoir à les louer en dessous de leur valeur marchande. Renforçant de fait une allocation inefficace de l’espace locatif déjà fortement impacté par le fait que, dans le système actuel, les locataires sont incités à ne pas quitter leur logement actuel, même si le ménage se réduit à la suite d’un divorce, d’un décès dans la famille ou d’enfants qui grandissent et déménagent, aggravant ainsi le phénomène de surconsommation des espaces locatifs.

D’après les données collectées dans les enquêtes sur les revenus et la consommation des ménages entre 2010 et 2018, on estime qu’en moyenne, 30% des ménages sont locataires. Ils occupent des locaux d’une surface moyenne de 80 mètres carrés pour un prix moyen de 924 euros. Un chiffre qui semble peu en phase avec les 1.467 euros de loyer moyen rapporté par l’Observatoire de l’habitat, mais qui s’explique par le fait que l’Observatoire ne surveille que les loyers des appartements vacants disponibles sur le marché, alors que les enquêtes sur les revenus et la consommation des ménages ne prennent en compte que les loyers des logements actuellement occupés.