L’Observatoire de l’habitat vient de publier sa «Note 27», qui est une mise à jour de la «Note 25» consacrée au taux d’effort des ménages résidents au Luxembourg. Le taux d’effort est le rapport entre le coût du logement et le revenu disponible d’un ménage (qui est à la disposition des ménages pour consommer et épargner, c’est-à-dire après prélèvements obligatoires et transferts sociaux). Cette nouvelle étude porte sur l’évolution de ce taux d’effort pour la période 2016-2019. La «Note 25» avait étudié la période 2010-2018. Quels en sont les enseignements principaux?

Le taux d’effort augmente, peu importe le mode d’occupation

En 2019, le Luxembourg comptait un peu plus de 250.000 ménages résidents, dont 67% de propriétaires qui occupaient leur bien. Parmi eux, un peu plus de la moitié avait encore un emprunt à rembourser.  Environ 30% des ménages étaient des locataires et 2% étaient logés gratuitement.

Logiquement, ce sont les propriétaires sans emprunt qui enregistrent le taux d’effort le moins élevé. Le coût de leur logement se limite aux charges mensuelles, et le taux d’effort oscillait donc entre 7% en 2016 et 8,4% en 2019.

Les propriétaires avec emprunt ainsi que les locataires sont les deux groupes enregistrant les taux d’effort les plus élevés sur toute la période. «La progression de ce taux d’effort a toutefois été plus importante pour les locataires. En effet, alors que les propriétaires avec emprunt enregistrent un taux de croissance de leur taux d’effort de 3,6% entre 2016 et 2019; celui des locataires a augmenté de 17,5% sur la même période. Si les locataires sont âgés en moyenne d’environ 46-48 ans, soit 1 ou 2 ans de plus que les propriétaires avec emprunt, ils sont en outre dotés d’un revenu disponible et d’un niveau de vie plus faibles. Ce constat explique qu’en moyenne, malgré un coût du logement moyen plus élevé chez les propriétaires avec emprunt que chez les locataires, «le taux d’effort des locataires est toujours plus élevé que celui des propriétaires avec emprunt, avec un écart qui se creuse au fil des années», peut-on lire dans l’étude.

Les locataires et propriétaires récents plus touchés que les anciens

Autre constat: les propriétaires avec emprunt et les locataires qui ont emménagé récemment doivent faire face à un taux d’effort plus élevé que ceux qui avaient sauté le pas voici plus longtemps. «Les locataires les plus récents – moins de cinq ans – enregistrent des coûts moyens du logement 8 à 16% plus élevés que les locataires de plus de cinq ans, et ce, quelle que soit l’année d’observation», indique la «Note 27».

Le constat est encore plus spectaculaire si l’on compare les propriétaires récents et les plus anciens: «Les taux d’effort des propriétaires récents sont 19% à 31% plus élevés que ceux de tous les propriétaires ayant un emprunt à rembourser sur le territoire.»

Plus d’effort de la part des locataires que des propriétaires

Même s’il faut tenir compte de rythmes différents selon les périodes, les loyers ont moins fortement augmenté que les prix de vente des biens entre 2016 et 2019. Malgré ce fait, on remarque «un taux d’effort qui progresse plus vite chez les locataires que chez les propriétaires avec encore un emprunt en cours».

Un paradoxe qui peut trouver une double explication. Tout d’abord, le fait que «l’accès aux prêts immobiliers, la possible extension de leur durée et/ou la baisse de la mensualité de remboursement durant la période de leur emprunt permettent aux propriétaires devant contracter un emprunt de minimiser l’impact de la hausse des prix sur leur taux d’effort, ce qui est impossible pour les locataires». Ensuite, «un deuxième type d’explication vient de la possible différence d’évolution entre les propriétaires avec emprunt et les locataires, des facteurs composant le taux d’effort». Le revenu disponible est en effet plus faible chez les locataires. Quant au coût du logement, avec certes «des logements plus petits en moyenne, le coût total y afférant est légèrement plus faible pour les locataires que pour les propriétaires avec emprunt». Mais, «en regardant l’évolution de ces coûts sur la période étudiée, on constate que ce poids a progressé plus vite pour les locataires, et en particulier pour les locataires récents».

 Les ménages les plus aisés fournissent un effort beaucoup plus faible

«Tout d’abord, quels que soient le mode d’occupation des ménages et l’année observée, plus leur niveau de vie augmente, plus le poids de l’ensemble des charges du logement diminue, et donc plus les niveaux de taux d’effort décroissent», relève l’Observatoire de l’habitat. 

Les ménages sont répartis en différentes catégories (quintiles) selon le niveau de vie. En 2019, pour les locataires, le taux d’effort était de 50% pour le premier quintile, celui du niveau de vie le plus bas. Taux qui était d’environ 30% pour les quintiles 2, 3 et 4, pour passer sous la barre des 20% pour les locataires du cinquième quintile.

Pour les propriétaires, le taux d’effort était de 43,8% dans le premier quintile pour diminuer aussi progressivement et atteindre 19,1% pour le cinquième quintile.