Logement: la relance se fait désirer

Début 2024, la rédaction de Paperjam a isolé 10 thématiques phares du programme de coalition. Après une année passée à faire un état des lieux, voici la deuxième phase. Qu’est-ce qui a changé sur ces thématiques en bien ou en mal, chiffres à l’appui? Zoom sur le logement.

Un an après que le gouvernement Frieden a fait du logement et du soutien au secteur de la construction , sur le terrain la situation reste bloquée. La machine est dure à relancer, particulièrement sur le marché du neuf. La prolongation pour six mois des aides au logement «afin de ne pas casser l’élan», , témoigne que le malade reste sous perfusion.

Comment le marché de l’immobilier a-t-il évolué depuis un an? Fin 2023, sur 10 ans, l’augmentation du prix de la pierre atteignait 120% et celle des loyers 107%. Une croissance réputée infinie. Mais Covid et Ukraine aidant, la conjoncture s’était déjà retournée. Selon l’Observatoire de l’habitat, du troisième trimestre 2022 au troisième trimestre 2023, le nombre de ventes a baissé de 31,9% pour les appartements existants, de 47,3% pour les maisons existantes, de 56,4% pour les terrains à bâtir et enfin de 59,9% pour les appartements en construction.

Dans le même temps, le Statec a fait état sur la période d’une baisse de 13,6% des prix de vente sur tous les segments de l’activité: -7,7% pour les appartements en construction, -12,3% pour les appartements existants et -18,7% pour les maisons existantes.

Une stabilisation plus qu’une reprise

Un peu plus d’un an plus tard, fin quatrième trimestre 2024, l’Observatoire de l’habitat constate une reprise de l’activité sur le marché de l’existant et d’une stabilisation des prix de vente. Sur le marché des logements existants, le nombre de transactions concernant les logements existants renoue avec les niveaux standards d’avant-crise (2017-2021). Sur un an, la hausse des transactions atteint 108,2%. La progression en ce qui concerne les maisons existantes atteint 77,2%. On se rapproche sur ce segment du niveau d’avant la crise de 2022.

Si l’activité se normalise, le marché des appartements en construction (Vefa) reste encore et toujours à la traîne. Si, sur un an, l’activité progresse de 272,6%, le nombre de transactions atteint à peine la moitié du niveau moyen d’avant-crise. Une progression portée par les ventes du quatrième trimestre, soit 395 unités. Sur l’année, on compte 789 ventes.

Les trois fronts du gouvernement Frieden

S’il refuse de s’engager sur un objectif chiffré en termes de logements par an afin d’absorber les flux démographiques et – in fine – rendre le logement accessible, le Premier ministre, , doit régler trois problèmes majeurs: l’existence d’un secteur de la construction fort, des terrains rares, et la simplification et l’accélération des procédures.

Selon la Chambre des métiers, le secteur de la construction reste dans une situation délicate, comme on peut le constater en regardant l’évolution du nombre des faillites et de l’emploi. Selon le Statec, la crise aurait coûté au secteur 2.000 emplois. Pour Creditreform, entreprise spécialisée dans le risque de crédit, la hausse des défaillances va s’inscrire dans la durée et leur nombre devrait s’accroître en 2025.

Des terrains toujours rares

Pour ce qui est de la disponibilité des terrains, la question de la taxation de ceux non utilisés fait figure de serpent de mer. Le gouvernement Bettel avait déposé, en octobre 2022, un projet de loi en ce sens. Projet de loi qui visait à combiner réforme de l’impôt foncier et lutte contre la pénurie de logements en taxant plus lourdement les terrains conservés à des fins de spéculation. Le gouvernement Frieden a décidé de repartir de zéro sur le sujet. Suivant ainsi le Conseil d’État qui, dans un avis, avait jugé le projet déposé incohérent et approximatif. , le Premier ministre indiquait qu’un projet de loi serait présenté aux députés d’ici la fin de l’année. À ce jour, les députés n’ont pas encore été saisis.

En revanche, ils l’ont été du projet de loi 7139A concernant le remembrement ministériel. L’idée est d’éviter le blocage de projets de construction en pouvant proposer aux propriétaires de terrains à construire un échange plutôt que de devoir les exproprier si ces derniers bloquent un projet de nouveau quartier ou de lotissement. Un échange qui pourra se faire soit à l’amiable, soit à la suite de l’intervention du ministre des Affaires intérieures. L’expropriation serait alors réservée aux projets d’infrastructures publiques.

Simplification et accélération des procédures: premières réformes

Une revendication du secteur de la construction, maintes fois répétée. Une revendication à laquelle vient de faire droit le gouvernement en présentant une première série de mesures portée par trois ministres – au Logement, aux Affaires intérieures et à l’Environnement: la révision de l’article 29 bis dans l’objectif de créer plus de logements et plus de logements abordables; l’introduction du principe du «silence vaut accord» en deux phases; l’introduction de limites bagatellaires pour travaux de moindre envergure; la révision des règles urbanistiques pour les zones d’activités économiques; et l’harmonisation et simplification des procédures d’instruction en matière environnementale. Mesures qui ont fait l’objet de deux projets de loi et de trois projets de règlements grand-ducaux. Adoptés en Conseil de gouvernement, ces textes vont être présentés aux députés.

Le gouvernement devrait, courant 2025, introduire d’autres mesures. Sont ainsi annoncés l’introduction du concept du «Co-Living»; un nouveau règlement national sur les bâtisses; la révision des procédures pour les plans d’aménagement généraux (PAG) et les plans d’aménagement particulier (PAP), ainsi que la digitalisation des procédures pour les plans d’aménagement généraux (PAG) et les plans d’aménagement particulier (PAP). Cela suffira-t-il à enrayer la baisse de délivrance des autorisations de bâtir? Celles-ci sont en baisse constante depuis 2021. Le gouvernement a fait passer la durée de vie de ces autorisations de un à deux ans, une fois renouvelables.

L’évolution de cet indicateur lorsque tous les projets de loi et de règlement évoqués ci-dessus auront été adoptés sera un élément-clé pour déterminer si la politique de simplification administrative du gouvernement Frieden aura porté ses fruits dans le secteur du logement.

La feuille de route du gouvernement

· Adoption en Conseil de gouvernement le 31 janvier 2024 du prolongement de six mois du «Klimabonus Wunnen». Le régime des aides financières est retouché. Publié au Journal officiel le 9 décembre 2024.

· Le 7 février 2024, le Conseil de gouvernement adopte le paquet de mesures relatif à la relance du marché du logement. Paquet de mesures combinant aides individuelles, soutien aux locataires du marché privé et soutien à l’accès à la propriété, soutien au secteur de la construction – soit le renforcement du programme d’acquisition de projets en Vefa – et investissements dans la création de logements abordables publics. En vigueur.

· Le 20 mars 2024, le Conseil de gouvernement valide le projet de loi fixant la durée de validité initiale des autorisations de construire à deux années au lieu d’une année seulement. Publié au Journal officiel le 7 novembre 2024.

· Le 20 mars 2024, le gouvernement sort du projet de réforme du bail à habitation le volet relatif à la réforme du plafond des loyers. Reste dans la réforme les dispositions concernant la colocation, la procédure de restitution des garanties locatives, le partage équitable des frais d’agence immobilière, l’obligation d’un bail écrit et l’abolition de la notion de logements de luxe. Publié au Journal officiel le 25 juillet 2024. La question du plafonnement des loyers reste en suspens.

· Le 2 octobre 2024, approbation du paquet de mesures destiné à accélérer la création de logements en prévoyant de mettre en œuvre, dans les zones urbanisées ou destinées à être urbanisées, différentes mesures de simplification administrative principalement en matière de protection de l’environnement. Projet de loi 8449 déposé le 16 octobre 2024. En commission.

· Le 9 décembre 2024, le gouvernement prolonge jusqu’au 1^er juillet 2025 les mesures fiscales temporaires, prises initialement uniquement pour l’année 2024. Sont prolongés: la hausse temporaire du crédit d’impôt «Bëllegen Akt», le nouveau crédit d’impôt «Bëllegen Akt» pour l’investissement dans le logement locatif, la réduction du taux d’imposition des plus-values au quart du taux global, l’augmentation du taux et de la durée de l’amortissement accéléré des logements construits en vue de leur location, et l’immunisation des plus-values immobilières transférées sur des logements utilisés pour la gestion locative sociale ou appartenant à la classe de performance énergétique A+. Projet déposé à la Chambre des députés le 18 décembre 2024, adopté le 2 avril 2025 et en attente de la dispense du second vote constitutionnel accordé par le Conseil d’État.

· Le 24 janvier 2025, le Conseil de gouvernement transcrit en projets de loi et de règlement grand-ducal les mesures supplémentaires de simplification administratives devant faciliter et accélérer la construction de logements. Sont concernées: la révision de l’article 29 bis dans l’objectif de créer plus de logements et plus de logements abordables; l’introduction du principe du «silence vaut accord» en deux phases; l’introduction de limites bagatellaires pour travaux de moindre envergure; la révision des règles urbanistiques pour les zones d’activités économiques; et l’harmonisation et simplification des procédures d’instruction en matière environnementale. En cours de dépôt.

Cet article a été rédigé pour l’édition magazine de , parue le 24 avril. Le contenu du magazine est produit en exclusivité pour le magazine. Il est publié sur le site pour contribuer aux archives complètes de Paperjam.

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