Le rôle du Luxembourg en tant que leader mondial dans la structuration de fonds immobiliers reste solide, les initiateurs de fonds choisissant de plus en plus la juridiction pour sa clarté réglementaire, sa flexibilité et sa portée mondiale. Notamment, l’essor des fonds d’investissement alternatifs réservés (RAIF) et d’autres fonds d’investissement alternatifs reflète une demande claire du marché pour une mise sur le marché plus rapide et des structures conviviales pour les investisseurs, ce qui correspond à la capacité du Luxembourg à s’adapter à l’évolution des besoins du marché.
Actifs nets sous gestion dans les fonds d’investissement immobiliers luxembourgeois (Graphic :
Une préférence pour des structures plus légères et une flexibilité réglementaire
Le marché des fonds d’investissement immobiliers évolue régulièrement vers des structures plus flexibles et rationalisées. Plus de la moitié des fonds interrogés (54,5%) utilisent désormais des FAR, des FIA réglementés par les gestionnaires ou des véhicules non réglementés - passant d’un seul FAR en 2016 à 226 aujourd’hui. La simplicité et la transparence fiscale influencent également les choix juridiques: 59% des fonds utilisent le format de société en commandite (SCS/SCSp), tandis que les SICAV restent populaires à 43,7%.
Appétit stable des investisseurs et diversification des stratégies
L’écosystème luxembourgeois des fonds d’investissement immobilier continue d’être principalement alimenté par les investisseurs institutionnels, institutionnels, qui représentent 88% des fonds. Seule une petite partie – 0,9% – cible les investisseurs particuliers. Notamment, la plupart des fonds sont également structurés pour un nombre limité d’investisseurs.
Une tendance clé dans le secteur est la diversification, avec des stratégies multisectorielles qui gagnent du terrain. Actuellement, 53 % des FPI suivent cette approche, contre 47% en 2021. Les stratégies mono-sectorielles, telles que le résidentiel, les bureaux et le commerce de détail, sont restées stables.
L’écosystème luxembourgeois des FPI continue d’être principalement porté par les investisseurs institutionnels, qui représentent 88% des fonds.
On assiste également à une évolution des profils de risque sur le marché, avec une préférence croissante pour les actifs stables et générateurs de revenus. Si certains fonds restent axés sur des stratégies opportunistes à haut risque, la tendance est clairement aux approches équilibrées qui répondent à un large éventail de préférences des investisseurs.
Étendue géographique et attrait mondial
Le Luxembourg continue d’attirer les initiateurs de fonds mondiaux, avec 88,7% des promoteurs sont basés en Europe, en particulier au Benelux, en Allemagne, en France et au Royaume-Uni. Les promoteurs d’Amérique du Nord et d’Asie-Pacifique représentent ensemble 11,3%.
En termes de géographie des investisseurs, quatre investisseurs sur cinq sur le marché luxembourgeois des fonds d’investissement immobiliers sont basés en Europe, bien qu’il y ait un intérêt croissant de la part des investisseurs internationaux. La distribution des fonds reste largement transfrontalière, avec un nombre considérable de fonds atteignant plusieurs pays – 51% des fonds distribués dans 2 à 5 pays – soulignant la position du Luxembourg en tant qu’acteur clé dans la distribution mondiale des fonds.
David Zackenfels, Alfi (Photo: Alfi)
Gestion des liquidités et résilience des marchés
Les défis récents ont mis à l’épreuve la résistance des fonds immobiliers. Toutefois, l’enquête 2024 montre qu’environ 80% des fonds ont maintenu leurs investissements, une plus petite partie d’entre eux ayant choisi de prolonger la durée de vie des fonds ou d’ajuster leurs stratégies. Seuls quelques fonds ont opté pour la liquidation ou le réinvestissement, ce qui souligne la capacité du secteur à résister à la pression et à s’adapter à des conditions changeantes.
Face à l’incertitude actuelle du marché, les REIF luxembourgeois sont restés stables. La plupart des fonds ont choisi de conserver ou de prolonger leur durée de vie plutôt que de vendre des actifs dans des conditions de marché défavorables. Les outils de gestion des liquidités, tels que les gates ou les rachats en nature, restent limités, ce qui témoigne d’une gouvernance solide et de stratégies d’investissement à long terme.
Le marché connaît un changement dans les structures des fonds, avec une part croissante de fonds ouverts assortis de restrictions, qui représentent désormais 19%. Comme prévu, les fonds à capital fixe représentent la majorité, avec 67% des fonds étudiés. Cette tendance reflète un équilibre entre la demande de liquidité des investisseurs et une attitude prudente face à la volatilité du marché.
Les résultats de l’enquête REIF 2024 renforcent le leadership du Luxembourg dans la structuration et le service des fonds immobiliers pour les investisseurs institutionnels du monde entier.
Modèles de frais, taux d’intérêt et taille des fonds
Les modèles de frais basés sur la valeur nette d’inventaire (VNI) restent populaires, avec environ 40% des fonds adoptant cette structure. Si la plupart des fonds facturent encore des frais de gestion inférieurs à 1%, un nombre croissant d’entre eux optent pour des taux légèrement plus élevés. Les commissions de performance, en revanche, ont diminué depuis 2021. Le marché reste dominé par les petits fonds, mais la part des grands fonds a légèrement augmenté. En outre, l’appétit pour la dette est également en baisse. Les fonds deviennent plus prudents dans leur utilisation de l’effet de levier, reflétant le climat actuel des taux d’intérêt.
Vers l’avenir
Les résultats de l’enquête REIF 2024 renforcent le leadership du Luxembourg dans la structuration et le service de fonds immobiliers pour les investisseurs institutionnels du monde entier. Le marché fait preuve d’une forte diversification, d’une confiance solide de la part des investisseurs et d’une flexibilité qui lui permet de s’adapter à l’évolution de la dynamique du marché. Les changements réglementaires tels que la réforme ELTIF 2.0 ouvrent la voie à une plus grande participation des particuliers dans les stratégies d’actifs immobiliers produisant des revenus à long terme et le Luxembourg est prêt à continuer à étendre son empreinte sur le marché REIF.