Combler le fossé entre le capital et les besoins

Le logement abordable n’est plus qu’une question sociale – il devient un pilier central de la finance durable. Les centres urbains européens font toujours face à des pénuries de logements, à la flambée des loyers et à des pressions démographiques croissantes. Les investisseurs institutionnels changent de cap. Nombre d’entre eux recherchent aujourd’hui des stratégies alliant stabilité à long terme, accessibilité et impact social – en s’éloignant des schémas immobiliers habituels.

Historiquement, les fonds luxembourgeois se concentraient sur les segments traditionnels comme les bureaux, le commerce ou la logistique, mais face aux défis d’accessibilité, les gestionnaires élargissent leurs stratégies pour répondre au sous-développement du marché du logement abordable.

Ce virage n’est pas uniquement porté par des convictions sociales. Le logement abordable est reconnu comme un investissement stable, résilient, avec une faible rotation locative et des revenus réguliers. Le gouvernement luxembourgeois a d’ailleurs réaffirmé son engagement – hausse de 130 millions d’euros le Fonds spécial pour le logement abordable par rapport à 2024 – en 2025.

Parallèlement, des réglementations incitatives – comme le SFDR de l’UE (Sustainable Finance Disclosure Regulation) – et des partenariats public-privé encouragent les investisseurs institutionnels à adopter des stratégies plus responsables.

Enjeux et perspectives

Malgré cette dynamique favorable, les défis subsistent: définir la notion de logement «abordable» selon la législation, surmonter les contraintes urbanistiques locales et garantir des rendements équilibrés sans compromettre les objectifs sociaux. Cela requiert une structuration rigoureuse et une gestion spécialisée.

Le cadre luxembourgeois présente des avantages évidents:

- Alignement réglementaire: la possibilité de structurer des fonds sous les classifications Article 8 ou 9 du SFDR, renforçant les engagements ESG et la transparence envers les investisseurs.

- Efficacité transfrontalière: la fiscalité et la législation luxembourgeoises facilitent les stratégies paneuropéennes et les co-investissements efficaces.

- Modèles de financement hybrides: les structures flexibles des fonds permettent de combiner capitaux publics et privés, avec des investisseurs à impact.

Pour les autorités décisionnelles, la plateforme de fonds luxembourgeoise est un levier stratégique pour mobiliser l’investissement privé au service de politiques publiques, pour favoriser l’essor du logement abordable.

Les pionniers donnent le ton

Davantage de fonds luxembourgeois se lancent dans le logement abordable et social, avec des approches variées. Certains ciblent le logement durable intégrant des critères énergétiques et des indicateurs d’impact social; d’autres sont cofinancés par des institutions européennes et des investisseurs privés, financent des logements transitoires ou des dispositifs d’inclusion sociale; les gouvernements et municipalités collaborent de plus en plus avec les gestionnaires de fonds à travers des partenariats public-privé, des modèles de co-investissement ou des programmes de mobilisation foncière afin d’accélérer la livraison de logements durables.

Une grande institution financière a récemment annoncé un investissement de 10 milliards d’euros dans le logement durable et abordable à travers l’Europe, avec objectif de livrer 1,5 million de logements neufs ou rénovés (misant sur des rénovations énergétiques, des techniques de construction innovantes et un accès facilité au financement via un portail dédié au logement). Cette initiative démontre un renforcement de l’engagement institutionnel dans ce secteur.

La plupart de ces fonds sont classés au titre de l’Article 8 du SFDR, bien que beaucoup tendent vers l’Article 9, plus exigeant. Pour y prétendre, les fonds doivent avoir un objectif principal d’investissement durable, ne pas nuire de manière significative (DNSH), respecter des garanties sociales minimales (OCDE, UNGC) et rendre compte d’indicateurs tels que le nombre de logements livrés, le ratio loyer/revenu, la satisfaction des locataires ou les bénéfices pour la collectivité. Certains vont plus loin en liant 20 à 50% (carried interest) à des KPI sociaux ou environnementaux, alignant ainsi directement performance financière et impact.

Conclusion

La convergence entre l’urgence sociale, l’évolution de la régulation et la demande croissante des investisseurs crée un moment clé pour le financement du logement abordable.

De l’innovation dans la structuration à la confiance des investisseurs, le Luxembourg n’est plus simplement dans la discussion: il devient un acteur central de la solution.

, EY Luxembourg Partner, M&A Real Estate

, EY Luxembourg Partner, Assurance Real Estate

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Do No Significant Harm

OCDE – Organisation for Economic Co-operation and Development et UNGC – United Nations Global Compact