Une place de parking couverte de euros à Luxembourg-Belair, un garage fermé de dans le quartier Gare ou de au Kirchberg… Comme pour l’immobilier résidentiel, les prix de vente des places de parking peuvent parfois atteindre des montants exorbitants.
Un prix médian de 3.193 euros au m2 en 2021
Et comme pour les maisons ou terrains, ces mètres carrés prennent chaque année de la valeur. Selon les données d’Immotop, le prix de vente médian d’un garage/stationnement/parking au Luxembourg en 2019 s’élevait à 40.707 euros. L’année suivante, il était de 44.197 euros et en 2021, il a grimpé à 56.625 euros. La surface médiane a elle aussi augmenté, de 16,99 à 20,7m2. Mais la hausse des tarifs se confirme en regardant le prix médian par mètre carré: 2.174 euros en 2019, 2.380 euros en 2020 et 3.193 euros en 2021.
Sans surprise, les prix montent lorsqu’on approche de la capitale. Le prix de vente médian était de 84.000 euros en 2021 sur Immotop.lu à Luxembourg-ville. Il monte à 84.500 dans le quartier de la gare et à 89.000 euros à Bonnevoie.
Tout aussi logiquement, les prix augmentent quand l’offre baisse, or le nombre d’annonces de parkings/garages a diminué de 13,25% entre 2019 et 2020, puis de 24,65% entre 2020 et 2021. La majorité des annonces concernent principalement la location: 78,86% d’entre elles début 2022. «L’une des activités avec le plus de rentabilité», définit le site d’annonces immobilières. Le loyer moyen au niveau national est de 150 euros par mois pour un emplacement basique et de 250 euros pour un garage privatif fermé.
Une importante dispersion
«L’évolution des prix a au moins suivi celle du logement», admet Julien Licheron, chercheur au Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (Liser). Ceux des logements prendraient «en moyenne 6% par an depuis 2010», d’après lui. Alors que l’on est à +9%, puis +34% sur les deux dernières années si l’on regarde au prix médian des places de parking d’Immotop, même si l’on ne compare pas les mêmes données.
Le chercheur se dit surpris à la fois par les prix «très élevés: on parle de 15m2 en moyenne pour 100.000 euros à Luxembourg-ville». Et leur «dispersion, avec des places à 50.000 et d’autres à 200.000 euros» sur une même zone géographique. Cela peut s’expliquer par la coexistence de deux types de vendeurs: des particuliers qui n’ont pas besoin de leur place et n’ont peut-être pas conscience du marché et des investisseurs. Il constate en effet, d’un côté, des ventes de lots de plusieurs places dans une même résidence, et de l’autre, des places individuelles.
«Je ne serais pas étonné qu’un parking soit plus rentable qu’un logement, compte tenu du faible taux de rendement d’un appartement», ajoute-t-il. Il se calcule en faisant le rapport entre le loyer et le prix d’achat et serait de 1,5 à 2% par an pour un logement, selon Julien Licheron.
La porte d’entrée des primo-accédants
Ce que confirme l’agence New Immo. «Le rendement est meilleur et le risque est moindre», selon sa directrice, Anne Reuter. À part peut-être quelques taches de graisse, il y a moins de chances de dégradations que dans un logement. On peut compter «100 à 200 euros par mois de loyer assurés», sans parler de la prise de valeur. Plus facile également de déloger un locataire qui ne réglerait pas ses dettes, «on peut mettre sa voiture à la place».
Elle note une hausse importante de la demande: «Dès qu’on a une place, on la vend.» Ce qui arrive 6 à 7 fois par an. «On ne vend pas plus de parkings parce qu’on n’en a pas plus à vendre. Mais on voit que les prix ont augmenté et que les gens se ruent dessus. Beaucoup nous appellent pour savoir si nous avons des places.» Au niveau de la location, l’agence en propose «au moins deux par mois». Il s’agit d’une denrée rare. «Peu de personnes en possèdent et les mettent en vente», témoigne Anne Reuter. Ce sont souvent des nouvelles résidences avec des places de parking qui mettent en vente celles restantes.
«Cela a commencé avec des gens qui venaient travailler dans un quartier et avaient besoin d’une place pour se garer», raconte-t-elle. Plutôt que de payer des centaines d’euros chaque mois, ils préféraient acheter. Et comme «c’est un peu une tradition d’investir dans la pierre», les parkings sont vite devenus «la porte d’entrée pour les primo-accédants, des jeunes travailleurs ou frontaliers». La demande se serait élargie depuis janvier 2021, date à partir de laquelle .
Pour un logement à 400.000 euros par exemple, il faudrait pouvoir sortir 80.000 euros. «Les gens ont donc commencé à se rabattre vers les parkings.»
Une majorité d’investisseurs
Chez New Immo, 80% des acheteurs de places de parking sont des investisseurs. «Ceux qui cherchent parce qu’ils en ont besoin sont moins aux aguets», explique Anne Reuter. La plupart des propriétaires comptent une ou deux places chacun. Quelques-uns en ont «une bonne dizaine».
Les parkings publics vendent eux aussi certains emplacements, mais demandent souvent un justificatif de domicile. Ce qui n’est pas le cas lors des transactions entre particuliers. L’agente immobilière observe alors des personnes qui louent des places à un prix intéressant et les sous-louent plus cher.
Reste à savoir si les incitations à choisir les transports en commun plutôt que la voiture renverseront, à long terme, ce business.