La a été particulièrement mouvementée ces derniers mois. Qu’est-ce qui vous a motivé à en prendre sa direction?
Jacques Vandivinit. - «J’ai toujours eu envie de relever un défi professionnel qui puisse avoir un impact social. Or, le Fonds du logement présente cette caractéristique, et la création de logements abordables est une des priorités de notre société. Ce poste me donne aussi l’occasion de me rapprocher de mon éducation familiale, puisque mes parents évoluaient dans la sphère sociale, mon père au ministère de la Famille, et ma mère avec Femmes en détresse. J’ai donc, très jeune, connu les problématiques sociales au Luxembourg, sujets qui ne sont pas visibles pour tout le monde. J’aime l’idée que mon travail puisse avoir un impact social positif et qu’il produise une action concrète.
Lors de votre activité de consultant, vous avez déjà été amené à travailler avec le Fonds du logement. Quel souvenir en gardez-vous?
«Effectivement, en 2014-2015, j’ai participé à un audit du Fonds du logement. Cet audit avait pour objectif de proposer une optimisation du fonctionnement et de la structure existante pour que le Fonds du logement puisse mieux répondre aux défis actuels et futurs. Dans ce cadre, j’ai eu l’opportunité de rencontrer plusieurs membres de l’équipe.
Toutefois, ma connaissance de l’établissement était relativement limitée, puisque nous ne nous intéressions qu’à la partie structurelle et de gouvernance. Je n’avais pas du tout eu d’aperçu sur le développement de la construction ou le travail d’accompagnement social, par exemple. De plus, l’établissement dont j’ai pris la direction aujourd’hui est un autre établissement que celui que j’avais audité à l’époque. Beaucoup de progrès ont été réalisés depuis.
Dans quel état est le Fonds du logement aujourd’hui?
«La structure et l’organigramme ont beaucoup évolué. Un important travail de réorganisation a été élaboré ces derniers mois sous l’impulsion de Diane Dupont, la présidente du conseil d’administration. Le Fonds du logement a fait un grand pas, et je n’ai qu’à continuer dans cette bonne direction. Aujourd’hui, le Fonds compte 130 employés, alors qu’à l’époque de l’audit que j’avais réalisé, il n’y en avait qu’une soixantaine.
De nouvelles compétences ont été introduites au sein de l’équipe. Par exemple, un service Risques et conformité a été créé et développe un système de contrôle interne afin de mieux sécuriser nos actions. Il y a aussi un nouveau service Urbanisme et foncier, qui est en charge de mettre en place une stratégie de développement foncier correspondant à notre plan de développement pluriannuel, afin d’être plus stratégique et moins opportuniste sur ces questions.
Un important travail de réorganisation a été élaboré ces derniers mois sous l’impulsion de Diane Dupont, la présidente du conseil d’administration.
Nous sommes aussi désormais dotés d’un service juridique. Nous avons créé différentes commissions, dont une commission qui s’occupe des attributions, des relogements, et qui, par un échange concerté, permet de choisir au mieux, sur base des dispositions légales qui existent, les demandeurs inscrits chez nous et les logements disponibles. Nous sommes également dotés de nouveaux outils informatiques qui permettent par exemple le géoréférencement.
Mes deux directeurs adjoints ont par ailleurs bien redéfini la gestion de leurs services. C’est un nouvel état d’esprit qui est en place aujourd’hui. Le Fonds du logement s’est doté des moyens nécessaires à la réalisation de ses objectifs, et les fonctions-clés sont désormais en place.
Où en est-on en ce qui concerne ?
«Actuellement, nous avons récupéré 676.000 euros des 850.000 détournés. Nous sommes occupés à essayer de récupérer la partie manquante. Tout est sous secret d’instruction, donc je ne peux pas en dire plus, mais nous travaillons activement pour récupérer le reste.
Dans les sujets hérités, il y a également celui de la . Quelles sont les réflexions actuelles à ce sujet?
«Ce projet est toujours sur nos radars, mais il ne s’agit pas d’une priorité ultime. C’est une réflexion à mener sur le long terme. Comme nous avons l’obligation d’établir notre siège sur le territoire de la ville de Luxembourg, trouver un terrain adéquat n’est pas chose aisée. Toutefois, parce que notre équipe a beaucoup grandi et va certainement continuer de s’accroître, nos bureaux actuels risquent de devenir trop petits. C’est pourquoi nous réfléchissons à travailler avec des bureaux satellites, en installant par exemple des antennes à proximité de nos grands chantiers. Mais nous devons bien réfléchir à ce dont nous avons besoin, aussi dans un avenir plus lointain.
Le directeur du Fonds du logement est à la tête d’une équipe de 130 personnes. (Photo: Paperjam)
Quelles sont les priorités que vous avez déterminées depuis votre prise de fonction?
«Tout d’abord, j’ai souhaité mettre en place une stratégie claire. Nous avons des missions qui sont définies dans la loi, des objectifs de construction, mais il m’importe que nous ayons aussi une démarche compréhensible pour les employés, de préciser quels sont les objectifs liés à cette stratégie. Cela permet à tous les collaborateurs de travailler dans la même direction et de savoir où l’on va.
Il ne faut pas oublier que le Fonds du logement a plusieurs missions. Nous sommes constructeur public, mais nous devons aussi assurer la gestion de notre parc immobilier, qu’il s’agisse des locations ou des ventes, ainsi que réaliser un travail d’accompagnement social. Ce sont des métiers différents qui font partie d’une stratégie globale qui doit avoir des objectifs à atteindre pour que l’ensemble aille dans la bonne direction.
Afin de réaliser ces objectifs, j’ai souhaité que nous développions une documentation de procédures. Ces documents permettent à chacun de comprendre exactement comment travailler, y compris pour les nouveaux collaborateurs. L’élaboration de ces procédures est aussi une recommandation qui émane des différents audits ou de la Cour des comptes. Un certain nombre de recommandations ont en effet été formulées au Fonds du logement ces dernières années, et nous travaillons pour les mettre en place.
J’ai souhaité que nous développions une documentation de procédures.
C’est aussi une façon de mettre au pas les équipes et de déterminer une certaine cadence…
«Il y a de cela, mais toujours dans une optique de changement continu, d’amélioration. Nous essayons d’optimiser nos actions pour mieux servir le marché. Par exemple, nous avons récemment changé la procédure d’attribution des logements. Auparavant, nous réalisions une enquête sociale au moment où un logement était libéré.
Désormais, nous la réalisons en amont, ce qui permet de diminuer le temps de vacance du logement. C’est une adaptation de procédure existante pour une amélioration du service. Les réflexions concertées entre services révèlent des points d’amélioration et d’optimisation qui vont nous permettre de répondre aux défis futurs.
Quels sont ces défis, justement?
«Il y a les grands projets, comme , ou . Mais il y a aussi des défis qui viennent de la part de notre nouveau ministre du Logement, avec des réflexions plutôt d’ordre juridique. Il ne faut pas oublier non plus les défis liés à l’accompagnement social, qui est très fort et pour lequel nous collaborons avec les organismes sociaux. Le panel de personnes souhaitant pouvoir bénéficier d’un logement abordable a beaucoup augmenté ces dernières années.
Nous avons aussi des demandeurs qui sont issus de la classe moyenne et qui ont pourtant des difficultés à se loger. Le problème du logement ne touche pas que ceux qui perçoivent le revenu d’inclusion sociale (Revis), cela monte bien plus haut dans les sphères. Nous n’allons pas pouvoir répondre à tous, mais il faut voir comment des acteurs publics comme la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) et le Fonds du logement peuvent contribuer à améliorer la situation.
Quels sont les projets en développement?
«Nous avons des projets d’envergure qui sont en cours: Neischmelz à Dudelange, qui accueillera environ 1.000 logements, Wunne mat der Wooltz et Haargarten à Wiltz, avec aussi environ 1.000 logements. D’autres sont de taille plus modeste, mais restent des projets d’envergure pour nous, comme Weltgebond à Mamer, avec environ 150 logements, la Cité Manertchen à Echternach et ses 200 logements, ou encore , pour environ 140 logements. Et nous avons une multitude de petits projets, dont certains sont complexes, avec des protections du Service des sites et monuments nationaux.
À court terme, jusqu’en 2024, nous planifions la construction de 600 logements qui viennent de différents petits projets. À long terme, dans les 10 prochaines années, nous envisageons une création d’environ 4.000 logements. Ce volume de nouveaux logements nous permettra d’atteindre notre objectif de 70% des biens mis en location et 30% de biens proposés à la vente. Avec cette répartition, nous parviendrons à garder une certaine mixité et à répondre aux besoins en location.
À court terme, jusqu’en 2024, nous planifions la construction de 600 logements.
N’est-il pas possible de construire plus rapidement?
«Cela n’est pas vraiment possible, car nous intervenons aussi sur des terrains qui sont complexes, comme les friches industrielles, qui demandent d’abord à être assainies. Nous devons aussi répondre à la loi des marchés publics, avec des soumissions et un volet procédural à respecter et qui prennent un certain temps. Mais la contrepartie est que nous parvenons à avoir de meilleurs prix, permettons à toutes les entreprises de participer à nos marchés, ce que j’approuve. Mais il est vrai que nous avons par conséquent des procédures qui sont plus longues que dans le secteur privé.
La SNHBM a choisi une autre voie de développement, privilégiant les ensembles de taille moyenne plutôt que les petits ensembles, et de faire dessiner les projets par leurs propres architectes, plutôt que par des architectes extérieurs comme vous le faites. Est-ce que ce sont des possibilités d’évolution pour le Fonds du logement?
«Nos approches sont difficilement comparables, car ils font le choix de ne pas développer de projets en dessous de 20 unités. De notre côté, nous réalisons des Baulücken, qui sont de petits projets, ainsi que des projets qui prennent place dans des bâtiments protégés, ce qui est assez complexe à mettre en œuvre. Mais je trouve que c’est très important qu’il y ait un acteur sur le marché qui aide le gouvernement à préserver ce patrimoine, souvent délaissé par les promoteurs privés, et cela répond aussi à une demande de la part des communes, qui ne savent pas comment valoriser ces vieilles bâtisses qui sont entre leurs mains.
Mais il faut être conscient que ce type de projet prend plus de temps à être développé que lorsque l’on construit dans un champ. Nous menons des réflexions d’amélioration, mais radicalement changer de business model n’est pas notre idée.
À l’avenir, nous avons la volonté et le mandat de faire encore plus de locations pour parvenir à l’objectif de 70% de biens en location et 30% de biens à la vente.
Nous avons beaucoup parlé de la construction jusqu’à présent, mais la location est une part très importante de votre activité.
«En effet, nous devons gérer près de 2.000 logements en location et pour lesquels nous nous occupons de trouver les locataires, de leur relogement éventuel en cas de changement de situation, de l’entretien et des réparations des immeubles. À l’avenir, nous avons la volonté et le mandat de faire encore plus de locations pour parvenir à l’objectif de 70% de biens en location et 30% de biens à la vente. Cette gestion locative demande des compétences spécifiques, comme des assistantes sociales ou des gestionnaires d’immeubles.
Dans un souci d’efficacité, nous sommes organisés par région afin de répondre au mieux aux besoins des familles. Nous avons aussi équipé nos immeubles de compteurs intelligents ou de capteurs connectés qui nous aident à la gestion quotidienne de ce parc immobilier.
Le gouvernement souhaite également que les Communes soient plus impliquées dans ce processus. Toutefois, pour les petites Communes, c’est compliqué de le faire, car elles n’ont pas les équipes adéquates. Il faut voir comment nous pouvons travailler ensemble.
Vous avez également dans votre portefeuille des espaces commerciaux. Quelle part de votre activité ces espaces représentent-ils?
«Ce n’est pas notre activité principale, mais c’est un axe complémentaire. Lorsqu’on crée de nouveaux quartiers, comme à Nonnewisen, à Esch-sur-Alzette, il faut une certaine mixité de fonction pour que le quartier vive, comme du commerce de proximité. Aujourd’hui, nous gérons une centaine de commerces en location, mais notre mission principale est de créer du logement. Logement qui peut prendre différentes formes.
C’est aussi pour cela que j’ai récemment rencontré des associations qui s’occupent de ces approches communautaires, et je souhaite encore plus collaborer avec elles dans le futur pour nous aider à mettre en place des concepts plus intergénérationnels, du cohabitage, de l’habitat groupé… Nous nous voyons régulièrement avec la SNHBM, l’AIS et le ministère du Logement pour échanger et collaborer afin de mettre sur le marché ce qu’il faut pour répondre à la demande.
Disposez-vous encore de réserves foncières?
«Aujourd’hui, nous disposons d’un bon stock de réserve foncière, puisqu’il s’élève à 105 hectares, mais duquel il faut déduire 35 hectares pour Wiltz et 36 hectares pour Dudelange.
Quel regard portez-vous sur tel qu’il a été présenté par Henri Kox récemment?
«Il est encore trop tôt pour le juger, car il s’agit encore d’un document de travail. Je pense qu’il y a beaucoup de bonnes idées, dont celle de renforcer les compétences des Communes, car elles sont souvent à la source du foncier.
Quelle est votre définition du logement abordable?
«C’est une question qui est aussi en cours. Il existe différentes définitions. Pour moi, l’important est de créer des logements qui répondent aux besoins actuels du marché. Il faut des logements sociaux pour les plus démunis, mais aussi des logements abordables pour ceux qui ont un peu plus de moyens. Est-ce pour autant au Fonds du logement de répondre à ce type de demande? C’est à voir.
Il faut que nous nous concertions avec les différents acteurs présents autour de cette question. Nous réfléchissons à avoir plusieurs offres, comme la location sociale, la location à coût modéré. Il y a des projets pilotes en cours, comme à Grevenmacher, qui permettront de toucher les différentes catégories de demandeurs. Nous avons des critères d’attribution définis par la loi, et bien entendu les foyers les plus défavorisés sont les premiers servis.
Mais que faire avec tous les autres? C’est pour répondre à ces différentes catégories de demandes que nous développons d’autres types d’offres. Nous y travaillons et nous veillerons toujours à préserver une certaine mixité au sein de nos projets.»