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Degroof Petercam

L’investissement locatif, plébiscité par les résidents



Marie Melikov, Senior Estate Planner chez Degroof Petercam Luxembourg. BLITZ AGENCY

Marie Melikov, Senior Estate Planner chez Degroof Petercam Luxembourg. BLITZ AGENCY

Le marché locatif luxembourgeois est particulièrement attractif. Même si les prix d’acquisition sont élevés par rapport au montant des loyers perçus, l’investissement locatif en direct se caractérise par une rentabilité reposant en grande partie sur les avantages fiscaux offerts par le pays. Parmi ceux-ci, l’amortissement fiscal.

Il n’est pas rare pour les résidents luxembourgeois de se tourner vers l’investissement locatif pour profiter, entre autres, de l’avantage fiscal non négligeable que celui-ci offre. La particularité pour le résident privilégiant un bien immobilier en direct est de pouvoir, en contrepartie des revenus locatifs, déduire un certain nombre de charges. «Il s’agit de charges liées à la gestion du bien (dépenses de réparation et d’entretien, frais de gestion et primes d’assurance), ainsi que d’intérêts liés à l’acquisition du bien et déductibles sans plafond, contrairement à une résidence principale», précise Marie Melikov, Senior Estate Planner chez Degroof Petercam Luxembourg. En effet, lors de l’achat d’une résidence principale, il est possible de déduire les intérêts hypothécaires du bien. Ces intérêts sont toutefois plafonnés selon le nombre de personnes composant le foyer fiscal et la durée de détention du bien.

Un amortissement avantageux

La seconde particularité concerne l’amortissement fiscal  mis en place par le Luxembourg. Celui-ci permet en effet d’amortir la construction en fonction de sa date d’achèvement. «Cet amortissement fiscal est calculé sur base du prix d’acquisition, hors terrain. Plus le bien est jeune, plus l’amortissement sera important. Jusqu’en 2020, il était possible pour des biens de moins de six ans d’amortir chaque année 6% de la valeur de la construction.»

Plus le bien est jeune, plus l’amortissement sera important.
Marie Melikov

Marie Melikov,  Senior Estate Planner,  Degroof Petercam Luxembourg

Le résident qui additionne alors ses revenus locatifs et le montant des charges (incluant les intérêts hypothécaires déductibles et l’amortissement fiscal), peut souvent créer un déficit foncier qui s’impute sur ses autres revenus imposables. «Si nous prenons l’exemple d’une personne qui, sur une base de 100, dispose de revenus salariés imposables au Luxembourg d’un montant de 100. En louant un bien immobilier luxembourgeois récent, il crée ainsi un déficit foncier de 20. Le barème progressif d’impôt sur le revenu s’appliquera alors sur une base de 80.»

À noter qu’un résident générant des revenus locatifs provenant d’immeubles situés à l’étranger sera soumis en principe aux règles fiscales du lieu de situation du bien immobilier. Il n’empêche que le contribuable devra également reporter ses revenus locatifs étrangers dans sa déclaration d’impôt sur le revenu luxembourgeoise, mais comme des revenus exonérés. Ces revenus seront déclarés au Luxembourg selon les règles luxembourgeoises (y inclus, donc, l’amortissement fiscal). «Quand il perçoit des revenus locatifs étrangers, le résident est généralement imposé dans le lieu de situation du bien. Et pour éviter la double imposition, la plupart des conventions fiscales conclues par le Luxembourg prévoient la méthode de l’exemption.» Ainsi, sur base de l’ensemble des revenus perçus à l’étranger et au Luxembourg, un taux moyen d’imposition est déterminé. Ce taux moyen ne sera en revanche applicable qu’aux seuls revenus imposables au Luxembourg afin de déterminer le montant d’impôt qui sera finalement dû par le contribuable luxembourgeois.

L’investissement locatif, plébiscité par les résidents. Unsplash

L’investissement locatif, plébiscité par les résidents. Unsplash

S’attaquer à la spéculation financière

Cette spéculation sur l’immobilier locatif participe à l’augmentation des prix du parc immobilier luxembourgeois. En effet, au bout de six ans, l’amortissement fiscal du bien et le déficit foncier étant moindres, les résidents ont pris l’habitude de revendre leur bien pour en acheter un neuf pouvant bénéficier des taux d’amortissement les plus élevés. «Une des mesures instaurées par le budget de l’État 2021 prévoit de réduire cet avantage fiscal. Ainsi, pour les immeubles bâtis affectés au logement locatif dont l’achèvement remonte à moins de 5 ans (et plus 6 ans comme auparavant), le taux passe de 6% à 4%.» Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux immeubles achevés à compter du 1er janvier de cette année. Ainsi, pour les appartements acquis en état futur d’achèvement, c’est bien de la date de remise des clés dont il faudra tenir compte pour déterminer les taux d’amortissement applicables et non de la date de signature de l’acte d’acquisition.

L’objectif du gouvernement étant de rendre le parc immobilier plus accessible à l’ensemble des résidents, il n’est pas impossible que de nouvelles mesures viennent encore remettre en cause les avantages fiscaux de l’investissement locatif.  

Accompagner les clients au cas par cas

«Le sujet de l’immobilier au Luxembourg est récurrent, au vu notamment de l’augmentation continue des prix. Lorsqu’un client envisage de réaliser de l’investissement locatif au Luxembourg ou ailleurs, notre rôle est de lui expliquer les impacts fiscaux d’un tel projet en fonction de ses objectifs: la manière de structurer son investissement va finalement beaucoup dépendre du type de projet. Nous pouvons également, le cas échéant, lui proposer un crédit bancaire pour financer l’acquisition du bien.» En effet, chaque situation est unique et les conseils fournis dépendront du montant et de l’objectif du projet, mais aussi de sa localisation.

Le sujet de l’immobilier au Luxembourg est récurrent, au vu notamment de l’augmentation continue des prix.
Marie Melikov

Marie Melikov,  Senior Estate Planner,  Degroof Petercam Luxembourg

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