Le secteur immobilier est responsable d’une proportion importante des émissions de gaz à effet de serre relâchées dans l’atmosphère. La construction d’un immeuble, à travers la production et l’acheminement des matériaux, et son utilisation, pour le chauffer par exemple, impliquent la production d’une quantité non négligeable de carbone.

Comme de nombreux autres secteurs, à la poursuite des engagements pris lors des Accords de Paris, promoteurs et propriétaires sont appelés à transformer et à repositionner leurs biens immobiliers en vue d’atteindre les objectifs Net Zero Carbone.

2050 : objectif Net Zero

« Si 2050 peut apparaître comme un horizon encore éloigné, l’échéance est en réalité proche si on la considère par rapport à la durée du cycle de vie d’un immeuble, commente Vincent Van Bree, Head of Capital Markets Luxembourg au sein de JLL Luxembourg. Plus que jamais, l’efficience énergétique d’un bâtiment et, plus généralement, son empreinte environnementale participent à la valeur d’un bien. Au niveau opérationnel, un immeuble performant énergétiquement offre à ses occupants la garantie d’une meilleure maîtrise des charges. Au niveau transactionnel, ces aspects prennent une importance considérable au regard de la vitesse à laquelle évoluent les normes et les attentes des investisseurs. »

Si les occupants sont attentifs à l’empreinte environnementale du bâtiment qu’ils occupent pour répondre à leurs objectifs ESG, les investisseurs institutionnels, suite à la mise en œuvre de la réglementaire SFDR et de la EU taxonomie, cherchent aussi à décarboner leur portefeuille d’investissements. « Aujourd’hui, plus de 50% des investisseurs institutionnels s’inscrivent dans cette dynamique, avec pour objectif de ne détenir en portefeuille que des immeubles Net Zero Carbone à l’horizon 2050, poursuit Vincent Van Bree. Dès aujourd’hui, ils évaluent leurs biens en portefeuille pour voir où ils se situent vis-à-vis de ces ambitions et déterminer la stratégie adaptée à leurs objectifs. »

Rénover pour repositionner ses actifs

Au regard de ces évolutions, l’ensemble du parc va devoir évoluer en s’inscrivant dans cette dynamique. Les immeubles existants devront être transformés, que leur propriétaire décide de les garder en portefeuille ou de les céder. « La dynamique transactionnelle intègre désormais ces aspects, tenant compte du trajet de mise en conformité de l’actif », explique Sébastien Giordano, Head of Project & Development Services Belux. Afin de soutenir les acteurs vis-à-vis de ces enjeux, l’équipe « Capital Markets » de JLL, dont la mission est d’apporter un conseil relatif à la transaction, et l’équipe « Project Management », qui définit et accompagne les projets de transformation tout au long du cycle de vie du bâtiment, travaillent en étroite collaboration. « Aujourd’hui, on considère que 80% des immeubles qui constitueront le parc en 2050 sont déjà construits. Il est impératif de pouvoir définir pour chacun d’eux une trajectoire de mise en conformité, en tenant compte de l’évolution des normes, dans l’optique de sécuriser l’investissement dans le temps, poursuit Sébastien Giordano. C’est devenu aujourd’hui un enjeu stratégique. Cela débute avec la réalisation d’un diagnostic permettant de déterminer les exigences en matière de retrofit, autrement dit de rénovation et de réaménagement, au regard de l’ambition Net Zero. »

La démarche, dès aujourd’hui, devrait s’appliquer à tous les bâtiments, que l’on envisage de les céder ou non à court ou moyen terme. « L’enjeu est avant de sécuriser l’investissement dans le temps, de renforcer sa valeur, de s’assurer qu’il reste suffisamment liquide, ajoute Vincent Van Bree. Il est important de faire l’état des lieux de ses actifs et de définir une trajectoire de transformation en phase avec l’évolution du marché, suivant divers scénarios. C’est un travail conséquent de planification. »

Rénover suivant une méthodologie rigoureuse

On parle d’un bâtiment Net Zéro quand celui-ci produit autant d’énergie qu’il en consomme, en ce compris celle nécessaire à sa fabrication. « Dès que l’on pose une brique pour ériger un bâtiment, il y a des émissions associées, même si celui-ci est autonome énergétiquement », explique Sébastien Giordano. Pour arriver à atteindre l’objectif Net Zero, il faut donc rénover les immeubles au départ d’une méthodologie rigoureuse. « À travers un projet de transformation, on cherchera donc à minimiser le coût carbone, notamment pour réduire la nécessité de devoir le compenser. Cela implique de réduire les besoins énergétiques, en maximisant la performance passive et en recourant autant que possible aux énergies renouvelables, qu’il s’agisse de l’éolien, du solaire ou encore du chauffage urbain », conclut Sébastien Giordano.

Afin de bien planifier ces projets de transformation et garantir la valeur de leurs actifs, les investisseurs et propriétaires doivent dès à présent définir leur trajectoire Net Zéro. Les conseillers de JLL,  grâce à leurs expertises en valorisation et en gestion de projet, sont là pour les soutenir dans cette démarche en couvrant l’ensemble du cycle de vie des bâtiments.