Dans quel état d’esprit avez-vous trouvé les investisseurs internationaux?
Cédric Kaison. – «Actuellement, les investisseurs n’ont que peu d’argent net à investir. La hausse des taux d’intérêt a fait que les obligations ou d’autres produits financiers sont devenus plus attractifs que l’immobilier. Par contre, ils ont l’intention de réinvestir l’argent provenant de ventes immobilières, de biens qui ne correspondent plus aux stratégies d’investissement. Cet argent-là va être disponible.
Encore faut-il que ces immeubles soient vendus. Et est-ce que ces investisseurs ont l’intention de réinvestir au Luxembourg?
Cédric Kaison. – «C’est effectivement une vraie question. Est-ce que les vendeurs vont être réalistes par rapport à la valeur du bien qu’ils souhaitent mettre en vente? Se pose alors la question des critères environnementaux, de la situation locative et de son potentiel…
William Moulin. – «Sur les classes d’actifs de bureaux en triple A, il n’y aura pas de souci et les investisseurs vont revenir. Mais il faut être conscient que Luxembourg est un marché secondaire et les investisseurs se positionneront prioritairement sur leur marché domestique.
Vers quelles classes d’actifs regardent-il?
Cédric Kaison. – «Il y a une dizaine d’années, nous avons connu un ‘retail bashing’. Après le Covid, il y a eu un ‘hotel bashing’ et aujourd’hui, on assiste un peu à un ‘office bashing’. À cause du télétravail, les bureaux sont considérés comme des actifs surexposés. A contrario, les investisseurs regardent de nouveaux vers les hôtels et le retail pour diversifier leur portefeuille.
William Moulin. – «J’ai été surpris de voir aussi des investisseurs qui cherchent à se positionner sur des projets mixtes pour diluer le risque. Les projets mixtes, de notre côté de développeur, c’est l’avenir. Mais nous ne savions pas si les investisseurs allaient répondre à ce type de produit et il semble que oui. Autre surprise: la grande demande autour de la logistique! C’est la classe d’actifs qui est la plus recherchée actuellement.
En 2024, on comptait seulement 200 millions d’investissements dans l’immobilier de bureaux.
Malheureusement, au Luxembourg, nous ne sommes pas très présents sur ce type d’actifs…
Julien Thevenon. – «Non, nous n’avons effectivement pas grand-chose à offrir en logistique puisque ces dernières décennies, nous avons plutôt développé l’offre de bureaux et de logements.
Cédric Kaison. – «Ce qui fait que les volumes d’investissement sont faibles actuellement au Luxembourg. En 2024, on comptait seulement 200 millions d’investissements dans l’immobilier de bureaux, alors qu’une année ‘normale’ oscille entre 1 milliard et 1,2 milliard d’euros et qu’on avait atteint en 2019 un pic à 1,9 milliard d’euros.
Mais est-ce que les investisseurs luxembourgeois n’interviennent pas sur leur marché domestique?
Cédric Kaison. – «Le marché au Luxembourg pour l’immobilier professionnel est principalement porté par les investisseurs internationaux, les institutionnels européens. Les investisseurs locaux n’agissent que sur deux segments au Luxembourg: la promotion et les immeubles de niche, qui se limitent pour les immeubles de bureaux à quelques rues extrêmement ‘prime’. Même les compagnies d’assurances qui normalement devraient se positionner sur le segment du produit fini ne le font pas.
William Moulin. – «Les assureurs vont plutôt aller chercher un rendement et ils vont forcément augmenter leur part de risque. Ils recherchent des rendements de l’ordre de 6%.
Aujourd’hui, les taux se sont stabilisés et les investisseurs ont plus de visibilité sur ce qui peut se passer. Ce qui les met dans une situation plus confortable pour investir.
Mais est-ce que nous en avons encore?
Julien Thevenon. – «On en développe, mais moins qu’auparavant, c’est vrai. Il y a encore quelques bâtiments neufs qui sortent de terre, bien conçus et qui correspondent aux critères qu’on attend d’un bâtiment moderne, notamment en termes de performance énergétique, de critères ESG, de taxonomie…»
Cédric Kaison. – «Ce qui est plus difficile, c’est de trouver un acquéreur au prix attendu par le promoteur, parce que le coût du capital a augmenté et que le retour sur investissement n’est plus assez satisfaisant à leurs yeux.
William Moulin. – «Côté promoteur, l’équation est simple: entre les coûts d’acquisition du foncier, de développement, de construction, de portage, de financement… le prix final n’est pas contractable à l’infini. Donc, si l’investisseur n’est pas au rendez-vous, l’équation financière ne fonctionne plus et il n’y a pas de marché.
Cédric Kaison. – «Il faut quand même ajouter que beaucoup d’investisseurs regardent ce qui se passe en bourse. Et cette dernière, étant actuellement volatile, joue plutôt en notre faveur. L’immobilier, avec les indexations de loyers, se repositionne comme une valeur d’investissement plus favorable.
William Moulin. – «Ce qui devrait aussi relancer l’investissement est qu’on a évolué ces derniers mois dans une zone de forte incertitude. Aujourd’hui, les taux se sont stabilisés et les investisseurs ont plus de visibilité sur ce qui peut se passer. Ce qui les met dans une situation plus confortable pour investir.»
Cédric Kaison. – «Les investisseurs restent attentifs à la santé de notre marché locatif. On leur explique qu’il s’agit d’un marché résilient, avec un taux de vacance faible et des valeurs locatives qui ont tendance à croître pour les immeubles en situation prime. Ce constat les rassure et les conforte dans l’idée de garder un œil attentif sur le marché au Luxembourg. Ils nous disent être prêts à revenir sur le marché luxembourgeois dès que les fonds seront à nouveau disponibles.»