Ce n’est un secret pour personne: se loger au Luxembourg coûte de plus en plus cher et tandis que la courbe des prix ne cesse de monter, des voix s’élèvent – notamment du côté de l’OCDE – pour réclamer un remaniement de la fiscalité autour du logement. L’économiste à la Thomas Valici tente de décrypter les différents leviers et leur possible impact sur les prix.
Entre des impôts fonciers au plancher, la déductibilité fiscale des intérêts débiteurs sur un prêt immobilier et le crédit d’impôt octroyé sur les actes notariés (Bëllegen Akt), la fiscalité est plutôt douce au Luxembourg concernant la brique. Est-ce que cela influence la hausse des prix?
Thomas Valici. – «C’est difficile à dire, car lorsque vous mettez en application de nouvelles règles fiscales, il peut être très dur d’anticiper les réactions des agents économiques. La même règle mise en œuvre dans un seul pays et à des moments différents rendra les réactions totalement différentes. Il est possible que la fiscalité ait un impact sur le prix. Mais si d’aventure vous supprimez la déductibilité fiscale, par exemple, au Royaume-Uni, cela s’est très mal terminé en 1988 (les prix ont augmenté de 25% dans les derniers mois avant l’application de la loi puis le pays a connu sa plus grande crise immobilière, ndlr). Il est possible d’écrire dans un rapport que cela peut potentiellement augmenter les prix, mais dans la pratique, c’est très dur, car un changement annoncé peut générer un afflux de transactions avant sa mise en œuvre, et donc produire un impact sur les prix.
Vous ciblez quelques mesures qui seraient plus facilement applicables, comme la taxation des logements vacants et des terrains à bâtir à des fins d’habitation. Cela permettrait-il d’enrayer la spéculation?
«Un rapport du montre bel et bien un stock potentiel à toucher au niveau des terrains. Mais il faudrait une étude pour déterminer le seuil à partir duquel l’imposition s’appliquerait. De nombreuses variables, telles que le taux de concentration, la répartition géographique, la surface moyenne… pourraient modifier les résultats. Car dans un marché tendu, si vous augmentez l’offre de manière brutale, on pourrait assister à un retournement de marché. Mais augmenter l’offre permettrait assurément de ralentir la hausse des prix.
Dans un marché tendu, si vous augmentez l’offre de manière brutale, on pourrait assister à un retournement de marché.
Autre piste suggérée: diminuer la fiscalité du viager pour les vendeurs et les primo-entrants. La mesure permettrait-elle de faciliter l’accès au logement?
«Le viager est très peu utilisé au Luxembourg, environ 0,2% du nombre total des ventes de logements. Notre idée est qu’il soit un peu moins fiscalisé aux primo-entrants pour faciliter leur accès à la propriété. Et pour les reventes qui se font auprès de l’État, l’idée est d’aboutir à un accroissement du parc social locatif. Dans le contexte de la problématique soulignée par notre directeur Muriel Bouchet concernant le financement futur des retraites, le viager est une occasion de compléter les pensions.
Vous évoquez aussi la possibilité d’autoriser la domiciliation des entreprises pour les locataires et propriétaires dont ils sont dirigeants afin de libérer des bureaux et pourquoi pas de les transformer en logements. Mais les mesures sanitaires prises dans la foulée de la pandémie de coronavirus ont déjà créé une désertification de certains bureaux…
«Aujourd’hui, il est possible de domicilier son entreprise, mais l’idée ici est d’assouplir la règle, notamment pour les règlements communaux et de copropriété, mais également pour les réductions des frais de notaire et travaux dans certains cas, le taux d’amortissement de 6%. Car les prix actuels des bureaux condamnent certains propriétaires, mais aussi le plus souvent la jeune génération entreprenante. Quant au Covid-19, son impact sur le marché de l’immobilier résidentiel et de bureaux prendra plusieurs trimestres à estimer, entre 3 et 5. Il est difficile aujourd’hui d’en évaluer la conséquence, on ne peut que spéculer.
Oui, certaines entreprises pratiquent le télétravail. Mais il est peut-être trop prématuré de dire qu’un renversement aussi brutal des mœurs se produira. Il y a quelques annonces, mais rien ne dit qu’elles se concrétiseront sur le long terme. L’Homme reste un animal social.»