L’Observatoire de l’habitat publie son panorama du foncier pour la période 2021-2022. Évolution des prix du foncier, incidence foncière et distribution du foncier par type de propriétaire: bon nombre des données collectées permettent de mieux comprendre la forte augmentation des prix des logements que subit le Luxembourg.
Premier enseignement tiré: «Le foncier reste la source majeure de l’augmentation des prix des logements au Luxembourg». L’Observatoire a calculé qu’entre 2010 et 2021, la hausse cumulée des prix des terrains a été de 136,5%. Elle est même supérieure à celles des prix des logements en construction (+107,4%).
Source: Ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix du foncier 2010-2021), en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA. (Observatoire de l’habitat/ministère du Logement)
Facile de comprendre l’incidence de cette hausse sur les prix des habitations quand on sait que «le foncier représente en moyenne 29,5% du prix final des logements commercialisés». Cette part que représente l’achat initial de terrain dans le prix de vente varie cependant en fonction de la localisation. «Le prix d’acquisition du terrain par le promoteur représenterait en moyenne 43,8% du prix final des logements commercialisés à Luxembourg-Ville, contre 20% environ à Clervaux ou à Wiltz», précise l’Observatoire dans sa note.
Au premier trimestre 2023, il avait constaté . Il l’avait cependant interprété «en parallèle avec la baisse de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers. Nous pouvons émettre l’hypothèse que les vendeurs qui consentent à une baisse du prix par rapport à leurs attentes initiales sont souvent dans la nécessité de vendre (par exemple en cas de crédit relais), et que le nombre de transactions reste limité justement parce que certains vendeurs potentiels préfèrent attendre plutôt que de baisser leur prix». Pas de lien avec les prix du foncier donc.
63,9% du foncier résidentiel appartient à des personnes physiques
Concernant la distribution des terrains par type de propriétaire, 63,9% du foncier résidentiel appartient à des personnes physiques et 19,1% à des sociétés privées, surtout des promoteurs locaux qui «dominent largement les autres acteurs, y inclus les promoteurs étrangers, tant en terme de surface que de valeur foncière détenue.» Des chiffres qualifiés de «relativement stables» si on les comparent à l’analyse de la Note 29 de 2021. Entre 2021 et 2022, les entités publiques et parapubliques (État, communes, syndicats de communes et Fonds) ont, elles, détenu 14,5% du foncier résidentiel. En 2013, elles n’en possédaient que 7,8%.
Si les 4.294 ha de terrains constructibles pour l’habitat sont largement suffisants pour assurer le développement de logements pour les années à venir, l’Observatoire relève tout de même que le degré de concentration dans la détention du foncier constructible reste à très élevé. «Les 1.000 personnes physiques avec le plus de foncier résidentiel détiennent entre 1.135 et 1.288 hectares (selon la méthode utilisée), soit plus de 40% du foncier détenu par l’ensemble des personnes physiques. Les 10 groupes de sociétés aux surfaces constructibles pour l’habitat les plus étendues concentrent 391,3 hectares, soit près de la moitié (47,9%) de tout ce que détiennent les 1.140 sociétés avec du foncier résidentiel.»
Mobiliser le potentiel foncier
Pour faire face à ce phénomène, l’Observatoire de l’habitat préconise le recours à plusieurs outils, car pour lui «au vu du besoin en logements abordables et du potentiel foncier destiné au logement disponible, il est capital de mobiliser rapidement ces terrains.» Il liste le Fonds spécial de soutien au développement du logement (mis en place à partir de 2020 par le ministère du Logement) qui a permis à l’État de se porter acquéreur de terrains destinés au développement de logements, mais aussi le Pacte Logement 2.0. qui a donné aux communes, accompagnées par leur conseiller logement, un rôle essentiel dans la mise en place de cette stratégie de mobilisation. Il cite également «l’article 29bis de la loi concernant l’aménagement communal qui a introduit un mécanisme automatique permettant la cession à la main publique de 10 à 20% des surfaces constructibles.»
Enfin, il parle de deux outils en cours de mise en place. Le premier: le projet de loi dit «Baulandvertrag» qui vise à accroitre l’offre de terrains disponibles mais aussi de limiter la spéculation foncière et l’évolution malsaine des prix de logement. Le second: l’impôt foncier national destiné à la mobilisation des terrains.