Lorsque le sujet de l’ESG s’est manifesté dans les discussions immobilières il y a quelques années, il n’était question que de consommation énergétique. Les entreprises avaient comme plus grande crainte d’être nommées honteusement par la presse, par leurs concurrents ou par leurs clients comme n’étant pas alignées avec les objectifs de développement durable. « À l’époque, nous avons observé quelques tentatives originales de la part des corporate pour devenir plus vert que vert. La façade d’un immeuble avait par exemple été couverte de végétaux alors que sa consommation et son isolation étaient loin d’être optimales », se souvient Michael Taelman, Country Leader chez CBRE.
Les certifications et labels, une garantie
Progressivement, l’approche des corporate s’est structurée et ces derniers se sont engagés dans des process et installations techniques plus ou moins efficaces. « Ils ont le mérite d’avoir souhaité faire bouger les choses. Au fur et à mesure, les résultats se sont montrés de plus en plus probants tandis que le conseil en développement durable s’est professionnalisé ».
Les labels de développement durable et les certifications environnementales dans l’immobilier ont largement favorisé cette concrétisation. Ces derniers ont en effet joué un rôle prépondérant dans l’évangélisation du marché. La première, la certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) a vu le jour en 1990 et comporte une dizaine de familles de critères parmi lesquels un seul est lié à l’énergie. « Le développement durable est souvent réduit à la pure consommation énergétique alors qu’il existe d’autres critères à prendre en compte tels que l’utilisation et l’approvisionnement des matériaux, la gestion du chantier et le cycle de vie complet de l’immeuble, avec la démolition et le recyclage des matériaux ».
Le label français HQE (Haute Qualité Environnementale) a été créé en 1996. Aujourd’hui, tout immeuble labellisé HQE est en principe automatiquement certifié BREEAM. Enfin, la certification américaine LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) a été mise en place en 1998. « En 2015, on estimait à 425.000 le nombre d’immeubles BREEAM, 60.000 LEED et 1.300 HQE. Il existe une différence entre la certification et la labellisation. La première permet d’atteindre un pourcentage qui peut ensuite évoluer tandis que la seconde repose simplement sur l’obtention d’un score minimum ».
Les occupants, un acteur majeur
Dans le cadre de BREEAM comme de la HQE, des audits réguliers sont ensuite réalisés sur la gestion de l’immeuble. Les corporate ont donc un rôle important à jouer. « De nombreux propriétaires imposent à leurs locataires des baux verts. Par exemple, un immeuble délivré avec la certification BREEAM Outstanding peut perdre ce niveau lors de l’audit s’il est géré ou aménagé par l’occupant de manière non conforme aux principes de la certification ».
Intégrer les pratiques ESG dans sa stratégie immobilière
Les challenges sont nombreux pour les occupants qui doivent dans un premier temps évaluer leur portefeuille immobilier pour choisir de déménager vers un immeuble certifié durable ou transformer leur bâtiment actuel pour le faire certifier. En cas de déménagement, une analyse poussée doit ensuite être menée sur la localisation. Pour choisir un immeuble, il est conseillé aux corporate de recourir aux certifications pour comparer les bâtiments. « Certaines certifications s’intéressent aux trois aspects de l’ESG. Il est donc crucial d’avoir une vue holistique de l’immeuble et de son environnement ». Enfin, les entreprises doivent effectuer une capture d’écran de leur situation actuelle et du chemin à parcourir pour atteindre la neutralité carbone.
CBRE, qui dispose d’un département développement durable, privilégie une approche autour de l’ESG et du confort. Ses experts débutent par un état des lieux pour piloter la stratégie. « Un grand corporate a fait appel à nos services, car il occupait un immeuble vieillissant, mais idéal à ses yeux en termes de localisation. Or, son rapport sociétal qui établit les lignes directrices de leur stratégie insistait sur la durabilité. Suite à un audit dans le portefeuille du propriétaire, il s’est avéré que l’immeuble en question était l’un des plus mauvais élèves en termes de rejet de CO2. Nous avons finalement construit un case study pour garder l’occupant dans ce bâtiment. » Si les occupants d’un immeuble de bureaux se plaisent dans ce dernier, ils doivent garder à l’esprit qu’à la fin de leur contrat de bail, leur maison mère ou leur propriétaire pourra exiger leur déménagement pour décarboner le bâtiment. L’anticipation reste donc la clé.
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