Les règlementations imposent désormais un certain calendrier aux investisseurs et promoteurs afin de rendre les immeubles plus durables. Elles s’accompagnent de nombreux challenges pour ces derniers qui doivent non seulement respecter les nouvelles règles en vigueur mais qui souhaitent aussi compléter les outils existants en établissant par exemple des benchmarks pour comparer ces bâtiments.
Ces réglementations présentent également des avantages pour ces professionnels comme l’augmentation de la liquidité et de la valeur du bien. Ils répondent également aux attentes des occupants tant en termes de confort que de performance environnementale.
La réglementation, un driver en matière d’ESG
L’évolution de la réglementation en Europe a depuis plusieurs années pour but de soutenir l’implémentation des mesures ESG dans l’immobilier. Si jusqu’en 2015, l’approche était plutôt volontariste et reposait surtout sur une obligation en matière d’exigences minimales de prestations énergétiques, l’engagement public s’est renforcé avec la conclusion de l’Accord de Paris, la mise en place des 17 objectifs de développement durable des Nations Unies ou encore l’instauration de la SFDR et de la taxonomie.
En 2023, la pratique ESG s’accélère encore avec la mise à jour de la directive EPBD (Energy Performance of buildings directive) qui s’accompagne de challenges pour le secteur immobilier en termes de durabilité. « La construction immobilière est la source de 10% des émissions mondiales de CO2. Ce nouveau cadre va permettre de rendre le secteur plus vert. Tout l’écosystème va être transformé, tant au niveau des occupants et investisseurs institutionnels qui sont particulièrement demandeurs, que des promoteurs et des propriétaires qui devront privilégier des biens peu polluants et moins énergivores pour attirer de nouveaux locataires », explique Vincent Loeillet, Senior Account Manager en Capital Markets chez CBRE.
Quand nous conseillons nos clients, nous les guidons pour préparer le terrain en vue d’une vente et optimiser leurs émissions, ou leur présentons une liste de recommandations
Des règles plus strictes
Si cette directive datant de 2002 n’est pas neuve, sa future version devrait introduire un changement de mentalité chez les investisseurs, promoteurs et développeurs. Elle permet tout d’abord de passer d’une certification énergétique à une certification environnementale. Comment ? En ayant recours à l’analyse du cycle de vie du bâtiment et en mettant l’accent sur la décarbonisation.
L’objectif de la directive est de s’assurer que le bien, neuf ou rénové, reste performant au fil du temps. L’accent est donc mis sur les émissions liées à l’utilisation du bâtiment et aux matériaux, de la conception jusqu’à la démolition, mais également sur le confort (visuel, thermique et acoustique) et les caractéristiques technologiques (préparation à l’énergie solaire, efficacité de l’eau, etc.). Pour optimiser la consommation d’un bien, des analyses sont donc réalisées. Leur but : établir un bilan énergétique et carbone et réduire l’impact environnemental en sélectionnant le meilleur scénario. « Nous sommes dans une législation en constitution avec des paramètres qui évoluent mais qui ne sont pas standardisés. Nous commençons à avoir les premiers outils mais il nous manque un référentiel et des benchmarks pour comparer la performance des immeubles et convaincre les acheteurs. Il serait utile que le pays se dote d’une base de données sur son patrimoine immobilier pour établir un ranking des immeubles. Nous sommes prêts à participer à cette réflexion », commente Jérôme Coppée, Director Capital Markets.
Il serait utile que le pays se dote d’une base de données sur son patrimoine immobilier pour établir un ranking des immeubles.
Le Luxembourg, un précurseur
Si la directive n’est pas encore d’application au Luxembourg, certains acteurs du secteur ont décidé d’anticiper ces nouveautés. CBRE dispose depuis plusieurs années d’un département réunissant plus de 200 experts ESG en Europe et plus de 600 professionnels de la durabilité. Ce réseau, peu commun dans le secteur, lui permet d’offrir un suivi dans chaque pays. « Nous avons un horizon de cinq ans pour mettre en place ces règles ce qui, sur le cycle de vie d’un bâtiment est très court. Nous sommes en contact avec des certificateurs produisant les passeports énergétiques au Luxembourg et ceux qui réalisent les certifications environnementales. Quand nous conseillons nos clients, nous les guidons pour préparer le terrain en vue d’une vente et optimiser leurs émissions, ou leur présentons une liste de recommandations », déclare Vincent Loeillet.