Les trois amis d’enfance et associés depuis plus de 10 ans au Luxembourg, Charlie Luthar, Caroline Gachet et Michel Cucchiara, viennent de rejoindre le prestigieux réseau immobilier Coldwell Banker. Leur agence immobilière HESTIA GROUP, présente à Strassen, prend un nouvel élan en s’associant à ce réseau international véhiculant des valeurs proches des leurs. Pour ces passionnés de l’immobilier, régulièrement élus Meilleurs agents de l’année, il était devenu essentiel de créer leur propre image, confortée par l’excellente réputation de leur agence. Leur équipe se compose de 16 collaborateurs, fidèles et investis, qui réalisent des transactions sur tout le territoire. «Les clients portent un vrai regard sur l'immobilier, ici, au Luxembourg. Ils attendent de travailler avec l'agent parfait. C’est pourquoi nous portons une attention toute particulière à l’expertise de nos agents qui sont formés, coachés en continu, en interne et dans les locaux de Coldwell Banker. Il est également important de bien renseigner les clients, c’est pourquoi nous répondons aujourd’hui à une question qui revient souvent: la signature d’un mandat de vente exclusif signé avec une agence peut-elle annuler des mandats simples de vente signés précédemment avec d’autres agences?»

Il n’est pas rare, dans le cadre d’une vente immobilière, que le vendeur soit tenté de confier la vente de son bien à plusieurs agences en même temps. Dans tous les cas de figure, le vendeur devra signer un mandat de vente avec chaque agence immobilière mandatée (articles 1984 et 1988 du Code civil).

Ainsi, si le vendeur souhaite signer un mandat exclusif avec une autre agence immobilière, il devra d’abord respecter les clauses et conditions des mandats en vertu desquels il s’est précédemment engagé par sa signature.

Le client ne s’engage pas de la même manière selon qu’il signe un mandat de vente simple ou exclusif ou un mandat révocable ou irrévocable.

Par principe, le contrat de mandat est révocable unilatéralement, à tout moment et sans qu’une motivation ne soit nécessaire. Ainsi, la révocation d’un mandat ne peut en principe donner lieu au paiement de dommages et intérêts sauf si cette révocation est abusive (par exemple si la révocation a été faite uniquement dans une intention de nuire, par légèreté blâmable ou par fraude…).

Il suffira pour le vendeur d’adresser une lettre recommandée informant de son souhait de résilier le mandat . Jusqu’à la prise d’effet de la résiliation, le vendeur devra exécuter de bonne foi ses obligations découlant du mandat (permettre des visites, contracter si l’agence lui propose un acquéreur au prix fixé dans le mandat).

Cependant, cette liberté de révocation connaît plusieurs exceptions.

Les parties peuvent insérer dans leur contrat de mandat une clause d’irrévocabilité (on parle alors de mandat irrévocable) qui aura pour effet d’engager la responsabilité du mandant par le simple fait de la révocation.

Le plus souvent, le vendeur se voit confronté à des mandats de vente irrévocables à durée déterminée. Il ne pourra pas se dédier dudit mandat avant son terme. Le vendeur devra résilier le mandat à sa date d’échéance, tout en respectant le préavis indiqué dans le mandat, pour éviter le cas échéant une tacite reconduction du mandat.

Il est important de noter que le mandat ne peut en aucun cas être stipulé à durée illimitée alors qu’une personne ne peut s’engager à titre perpétuel. Dans ce cas, le contrat de mandat sera nul.

Il faut prendre garde à ne pas confondre «l’irrévocabilité» avec «l’exclusivité».

En effet, la clause d’irrévocabilité n’emporte pas automatiquement une exclusivité. Ainsi, si aucune exclusivité n’est stipulée au sein du mandat irrévocable, le vendeur peut lui-même trouver un acquéreur ou encore confier la vente de son bien à d’autres agences.

Cependant, si le mandat est exclusif et porte également sur une durée déterminée, il emporte l’irrévocabilité de ce mandat pendant cette durée et le vendeur ne pourra pas révoquer le mandat avant le terme de l’irrévocabilité prévu.

La révocation de ce mandat se résoudra en dommages et intérêts sauf si l’agent a commis une faute justifiant la résiliation ou si la révocation ne cause aucun préjudice à l’agent.

Une résiliation du ou des mandats sans attendre la date échéance est toutefois possible si un accord écrit est convenu entre les parties en ce sens.

La signature d’un mandat exclusif n’annule pas automatiquement les mandats signés auparavant par le vendeur.

Avant de signer un mandat, il est donc primordial de connaître tous les avantages et inconvénients propres à chaque type de mandat et surtout de prendre en considération les conséquences juridiques qu’emporte cette signature tant vis-à-vis des contrats précédemment signés que de l’engagement futur.

Afin de pallier certains inconvénients propres à chaque mandat, notre agence a mis en place le système du «mandat partagé», lequel constitue le système le plus efficace afin de conclure une vente dans les meilleures conditions.

Par ce système, les mandats de vente exclusifs de nos agents sont partagés avec l’ensemble des agents de notre réseau, ce qui permet une vente plus rapide du bien. Le vendeur, quant à lui, garde son agent comme unique interlocuteur.

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