Il est fortement recommandé d’effectuer un état des lieux de sortie à la fin de la location, selon guichet.lu. Mais il n’y a aucune obligation pour les parties de le faire.

Quels sont les risques pour le propriétaire et le locataire s’ils n’effectuent pas d’état des lieux de sortie?

«Si le locataire laisse l’appartement sans état des lieux de sortie et que le propriétaire décide de casser les murs, le locataire est alors présumé responsable», déclare , avocat chez DSM Avocats à la Cour, lors d’une interview le 22 août. Il a donc souligné que l’état des lieux de sortie est aussi important que l’état des lieux d’entrée.

, associé chez Elvinger Hoss Prussen, indique, dans une interview du 27 août, que les parties pouvaient se mettre d’accord sur un «état des lieux de sortie tacite» par lequel le bailleur confirme que «tout est ok» lorsque les clés sont rendues. Pour se protéger contre toute responsabilité future, le locataire doit avoir un témoin ou une confirmation écrite du propriétaire.

Le mieux est de faire [l’état des lieux de sortie] le dernier jour du contrat de location.

Quentin Martin, avocat, DSM Avocats à la Cour

En cas de litige entre le locataire et le propriétaire, le tribunal utilise des photos et des témoignages lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée écrit. Cependant, «la force probante de ces témoignages est relativement faible», remarque M^e Martin. Une partie peut prétendre que les photos ont été retouchées ou qu’elles ont été prises à un autre endroit.

Selon M^e Martin, l’intervention d’un huissier de justice garantit une objectivité presque certaine. «Tout ce que l’huissier écrit dans sa déclaration fait foi jusqu’à preuve du contraire.»

Qui doit être présent lors de l’état des lieux de sortie?

Il s’agit généralement du propriétaire et du locataire ou de leurs représentants.

Quand l’état des lieux de sortie doit-il être effectué?

«Le mieux est de le faire le dernier jour du contrat de location. M^e Martin explique que même si le locataire rend les clés le 15, ce dernier a droit, en théorie, à la possession de l’appartement et est responsable des dégâts qui pourraient survenir jusqu’à la fin du mois.

Il admet que des dommages peuvent toujours, en théorie, se produire après avoir rendu les clés le 31 en début de journée, mais il pense qu’il serait plus facile de prouver la mauvaise foi du bailleur dans ce cas.

M^e Martin note que l’appartement doit être restitué, conformément à l’état des lieux d’entrée, en tenant compte des dégradations dues à l’usure et à la vétusté normales ou en bon état de réparations locatives dans les cas où aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué. Dans ce dernier cas, «l’article 1731 du Code civil crée une présomption que le locataire a reçu les lieux loués en bon état, ce qui signifie que, s’il n’est pas en mesure de prouver que les dégradations existaient déjà avant le début du bail, il devra les payer.»

Il ajoute que le locataire ne peut pas suggérer le dernier jour qu’il reviendra la semaine suivante pour effectuer les réparations sans approbation, en principe, du bailleur. De plus, il rappelle que « les réparations éventuellement nécessaires doivent, suivant la loi, être réalisées au plus tard au moment où le locataire restitue les lieux. » En cas d’accord du bailleur, les travaux peuvent néanmoins être réalisés après le terme du contrat.

M^e Nickels a toutefois suggéré une approche pratique, «une sorte de processus d’état des lieux évolutif», où un premier état des lieux est effectué 15 jours avant la fin du mois avec le propriétaire, par exemple, qui est complété par une visite finale le dernier jour du mois. «Je pense que le propriétaire sera dans une position difficile pour plaider sa cause devant un juge s’il ne donne pas suffisamment de temps au locataire pour effectuer les réparations nécessaires.»

M^e Nickels suggère qu’une alternative acceptable serait que le propriétaire s’en tienne au dernier jour du mois, mais permette au locataire d’effectuer les réparations dans la semaine ou les deux semaines suivantes. Il pense qu’un tribunal se rangerait du côté du locataire pour lui donner un peu de temps pour effectuer les réparations.

Toutefois, M^e Nickels souligne que le locataire ne doit pas attendre le dernier jour pour effectuer les réparations ou informer le propriétaire de la nécessité d’effectuer des réparations.

M^e Nickels fait remarquer qu’un refus sans motif de la part du bailleur d’un premier état des lieux de sortie effectué 15 jours avant la fin du mois peut jouer en sa défaveur dans un procès s’il demande des revenus manquants au nouveau locataire en raison de réparations qui auraient pu être effectuées avant l’emménagement de ce dernier. «Il s’agit de faire preuve de bonne foi de part et d’autre.»

Le propriétaire peut-il demander des frais au locataire pour l’état des lieux de sortie?

«C’est illégal, même si cela figure dans le contrat de location.» M^e Martin note que la loi «modifiée» du 21 septembre 2006 a énuméré les charges à payer par le locataire. Elles doivent être liées à la consommation d’énergie, aux frais d’entretien de l’appartement et des parties communes, aux petites réparations et aux taxes liées à l’utilisation de l’immeuble. Les frais d’état des lieux ou les impôts fonciers sont donc exclus. La réponse est la même lorsque le propriétaire a confié le travail à un tiers.