Les prix de vente des appartements existants

Le Luxembourg, pays traditionnellement monocentrique, a connu ces dernières années un développement important de sa partie nord, notamment la ville de Mersch. Julien Licheron, research associate au Liser, explique: «Au cours des dix dernières années, la partie nord du pays s’est beaucoup développée. D’autres villes telles qu’Erpeldange, Diekirch et Ettelbruck ont également des prix plus élevés que les communes voisines. Cette tendance s’explique en partie par la structure des routes et se reflète sur les cartes des prix du foncier et des appartements.»

Face aux difficultés de mobilité et aux , le gouvernement cherche à développer des centres alternatifs, tels que Belval. Ce à quoi le chercheur du Liser ajoute: «En ce qui concerne l’offre, il y a beaucoup de foncier disponible dans certaines communes périphériques, notamment dans l’ouest et le nord du pays, mais elles ne peuvent pas grossir trop vite en raison de leur taille et de leur caractère souvent peu urbain. La création d’emplois dans le sud du pays peut attirer de nouveaux résidents dans les zones périphériques. Cependant, le développement de grands immeubles dans ces petites entités peut être difficile. En termes de prix, les communes dans le sud du pays ont des prix assez similaires et ont connu une augmentation nette au cours des dernières années. Si l’on compare les prix de l’immobilier à la fin de l’année 2017 avec les prix actuels, on constate une augmentation de plus de 50%. Cela signifie une hausse de 15% par an.»

  impacte les prix de l’immobilier, avec un ralentissement net de la demande observé depuis le troisième trimestre et se renforçant au quatrième trimestre. Cependant, Julien Licheron craint que «le déficit en logements risque de s’accentuer en raison de nombreuses mises en chantier qui ont été arrêtées. Ce déficit en logements est la principale cause de l’augmentation des prix de l’immobilier, et nous risquons de voir une nouvelle hausse des prix lorsque l’activité reprendra. Il y aura peu d’offres sur le marché et si la demande est alimentée à nouveau par une baisse des taux d’intérêt, début 2024 par exemple, nous risquons de connaître une augmentation des prix. À court terme, les incertitudes sont nombreuses et à moyen terme, si la demande repart, nous risquons de faire face à de nouvelles difficultés.»

Les prix de vente des appartements en construction (VEFA)

Le marché immobilier luxembourgeois a connu une évolution marquante ces dernières années, en particulier en ce qui concerne la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Julien Licheron indique que «la VEFA représentait environ 40% de l’ensemble des ventes d’appartements sur les 10-12 dernières années. Cependant, au cours de l’année 2022, le volume de VEFA a été très nettement divisé, chutant à seulement 25%, bien en dessous des niveaux historiques.» Cette situation a entraîné un ralentissement important dans la commercialisation et la vente d’appartements en construction.

Les prix de l’immobilier au Luxembourg ont également atteint des sommets, avec des montants qui dépassent parfois ceux des grandes métropoles internationales. L’expert du Liser précise à ce propos: «Les chiffres bruts sont assez impressionnants, avec un prix moyen au-delà de 14.000 euros par mètre carré à Luxembourg-ville, et sur certains projets ou quartiers, on peut même dépasser les 16.000 euros par mètre carré, ce qui dépasse les prix parisiens.»  Bien qu’il existe actuellement une catégorie de personnes en mesure d’acquérir des logements luxueux à des prix très élevés, leur capacité à le faire pourrait diminuer si les prix continuent d’augmenter.

Les prix annoncés à la vente des maisons

Le marché immobilier luxembourgeois des de maisons présente entre la capitale et ses alentours, comme le montre la carte des des maisons. Julien Licheron rapporte que «cette concentration des prix élevés dans la capitale s’explique notamment par l’accessibilité de Luxembourg-ville. De plus, dans le nord du pays, les maisons sont souvent plus grandes et isolées, ce qui limite les différences de prix. À l’inverse, dans le sud, on trouve des maisons en série plus petites et anciennes, ce qui explique les prix moins élevés.»

Les loyers annoncés des appartements par commune

Le d’appartements présente une concentration notable dans les zones urbaines, en particulier à Luxembourg-ville et Esch-sur-Alzette. Selon Julien Licheron, «Luxembourg-ville représente plus de 50% des annonces de location d’appartements malgré une population représentant seulement 20 à 22% de la population totale». Les communes d’Esch-sur-Alzette et de Dudelange sont également des pôles locatifs importants, avec des loyers élevés par mètre carré, en partie attribuables aux petits appartements et à la proximité des emplois.

Le site de Belval à Esch est un exemple frappant de cette tendance. Julien Licheron explique que: «Le site de Belval à Esch en particulier est un grand collectif de petits logements très demandés, avec des loyers souvent au-delà de 30 euros par mètre carré. Cela s’explique par la proximité des emplois, notamment pour les jeunes célibataires et les étudiants de l’université. Les sont majoritairement des petits logements de moins de 50 mètres carrés, ce qui contribue également à des loyers élevés par mètre carré.» Sans oublier que «le turnover important dans les volumes de transactions locatives s’explique par le fait que de nombreux locataires ne restent pas très longtemps». Enfin, la plupart de ces logements sont neufs, ce qui les rend plus chers à la location que des appartements plus anciens.

Focus sur les loyers de la capitale

Selon Julien Licheron, les prix de doivent être nuancés en tenant compte de deux effets principaux: la réputation des quartiers et le type de biens mis en location. À cet égard, le research associate du Liser déclare: «Les quartiers les plus prestigieux, comme Belair, Limpertsberg ou la Ville-Haute, sont plus chers que les quartiers comme Bonnevoie ou même le quartier de la gare.» En outre, les locations neuves, comme celles présentes , tendent à être plus chères que celles situées dans des bâtiments plus anciens. Cependant, la réputation des quartiers demeure l’effet prédominant. Les quartiers les plus prisés affichent des prix plus élevés, tandis que les moins cotés sont moins chers, comme le montre l’exemple de Hamm, situé en fond de vallée. Cette hiérarchie des prix reflète la dynamique du marché immobilier luxembourgeois, avec des disparités notables entre les différents quartiers.

En conclusion, Julien Licheron estime que les niveaux d’activité sur les marchés immobiliers et fonciers pourraient revenir à la normale dans un an, lorsque les taux d’intérêt seront redescendus et que les investisseurs seront de retour. Il souligne d’ailleurs: «Il est également important de noter que la hausse des taux a un impact sur la capacité de financement des ménages, ce qui peut affecter l’activité du marché.» Ainsi, la dépendra en grande partie de l’évolution des taux d’intérêt et de la confiance des investisseurs.