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L’observatoire de l’immobilier

Construire ou rénover: le grand dilemme



Marie Lucas, Architecte et Administratrice déléguée de M3 Architectes, et Delphine Romano, Head of Residential Agencies d’INOWAI.  (Crédit: Maison Moderne)

Marie Lucas, Architecte et Administratrice déléguée de M3 Architectes, et Delphine Romano, Head of Residential Agencies d’INOWAI.  (Crédit: Maison Moderne)

La construction et la rénovation d’un logement présentent toutes deux des avantages et des inconvénients. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise décision, mais simplement un choix à faire selon ses sensibilités, ses envies et son budget.

Selon le LISER, 72% des résidents luxembourgeois sont propriétaires, alors que la moyenne européenne est de 69%. Sur le marché de l’immobilier résidentiel, la location reste donc secondaire, et c’est l’acquisition qui est le plus souvent plébiscitée. Mais entre acheter un logement sur plan ou le construire et acquérir – pour éventuellement rénover – un bien existant, que choisir?

Différences de prix

«Les résidents qui cherchent à acquérir un petit immeuble ou une maison à rénover éprouveront sans doute plus de difficultés à devenir propriétaires si leur budget est limité. En effet, bien souvent, ce sont davantage des promoteurs que des acquéreurs occupants qui sont intéressés par ce type de biens. Dans le neuf, sur des petits appartements, les candidats à la propriété doivent se frotter aux investisseurs et entrer en concurrence avec eux. La vente d’appartements en construction est donc un marché tendu», explique Delphine Romano, Head of Residential Agencies d’INOWAI.

Pour une surface identique, un logement neuf se révèle plus cher qu’un existant. Selon le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat, au Luxembourg, un appartement en construction d’une superficie comprise entre 70 et 89m2, par exemple, se vendait en moyenne 7.782€/m2 en 2020, quand il ne fallait débourser «que» 6.944€/m² pour un bien existant. Sur cette base, un appartement de 80m2 coûterait donc respectivement 622.560€ et 555.520€. «Pour un même prix, on peut donc espérer profiter, dans l’ancien, d’une plus grande superficie, et donc d’un confort plus important, souligne Marie Lucas, Architecte et Administratrice déléguée de M3 Architectes. Face à cette augmentation des prix du neuf, la surface-type des appartements en construction a tendance à se réduire. Or, ce n’est pas tellement ce que les gens recherchent, surtout depuis la crise sanitaire du Covid-19.» Alors que le prix du foncier atteint des sommets, la construction d’une maison individuelle est aujourd’hui aussi de plus en plus coûteuse.

A contrario, en se tournant vers un logement neuf, «on a l’assurance de bénéficier d’excellentes performances énergétiques et des derniers standards de construction, indique Delphine Romano. On peut facilement dire que, dans les dix prochaines années, il n’y aura pas de frais de rénovation, et, dans le cas d’un appartement, les charges de copropriété sont également plus faibles. On peut donc mieux maîtriser son budget.»

Avec un logement neuf, on a l’assurance de bénéficier d’excellentes performances énergétiques.
Delphine Romano

Delphine Romano,  Head of Residential Agencies,  INOWAI

L’ancien, une denrée rare

Les résidents qui préfèrent l’ancien se trouveront quant à eux confrontés à une autre difficulté. Si ce marché est moins cher, les biens y sont également plus rares. «Les appartements existants sont difficiles à trouver. Ils partent très vite, sans forcément passer par une annonce en ligne. Bien souvent, ils n’ont même pas le temps d’être mis sur le marché qu’ils sont déjà vendus», constate Delphine Romano. L’offre étant limitée, beaucoup de candidats acquéreurs voient des ventes leur échapper. Il faut donc se montrer particulièrement réactif si l’on ne veut pas voir le bien convoité nous échapper.

«Acquérir un bien à rénover ou à transformer n’est pas non plus donné à tout le monde, ajoute Marie Lucas. C’est une démarche qui demande de prendre plus de risques, qui implique de nombreuses décisions, et qui exige plus de temps, ce qui n’est pas toujours évident à gérer au quotidien.» Être bien accompagné est donc essentiel pour mener à bien son projet.

Mais bien souvent, les logements existants présentent l’avantage, comme nous l’avons dit, d’être plus spacieux et plus volumineux. Ils peuvent aussi bénéficier d’une localisation plus privilégiée et d’une implantation moins normée dans le paysage. «Si de très belles choses sont aussi réalisées dans le neuf, les logements en construction sont généralement plus standardisés que les anciens. La rénovation laisse davantage de place à l’imagination, souligne Marie Lucas. Et puis, se tourner vers l’existant, c’est aussi contribuer à préserver le patrimoine du pays.»

Pour un même prix, on peut espérer profiter, dans l’ancien, d’une plus grande superficie, et donc d’un confort plus important.
Marie Lucas

Marie Lucas,  Administratrice déléguée,  M3 Architectes

Neuf et existant ont la cote

Le marché de l’immobilier résidentiel au Luxembourg ne semble pas avoir beaucoup souffert de la crise sanitaire. Le nombre de ventes d’appartements enregistrées auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines n’a diminué que de 6,3% en 2020 par rapport à 2019. Une baisse qui est principalement liée aux ventes d’appartements en construction (-9,5% en un an). Les restrictions sanitaires et le confinement ont en effet entraîné des retards dans la conception, la réalisation et la commercialisation de certains projets. Dans l’existant, la diminution est beaucoup plus limitée (-3,9%). Les maisons, elles, ont toujours le vent en poupe. Malgré la pandémie, les transactions pour ce type de biens ont en effet progressé de 1,4%  entre 2019 et 2020. De la même manière, la vente de terrains à bâtir a augmenté de 6,2%, laissant encore entrevoir le développement de nouveaux projets de construction dans les prochains mois…

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