L’immeuble « The Square », propriété du EuroSelect 16, un Fonds fermé administré par IVG Private Funds Management GmbH, et géré par PropertyPartners vient d’obtenir la première certification attribuée par Certivéa «NF Bâtiments Tertiaires en exploitation et utilisation – Démarche HQE », délivrée au Grand-Duché du Luxembourg pour un bâtiment existant.

L’industrie immobilière est responsable aujourd’hui d’un quart de la production de CO2 et de près de 40% de la consommation énergétique dans le monde. Cet impact est provoqué à 80% par l’exploitation des bâtiments.

En 2012, il est facile de construire un immeuble vert. Mais comment améliorer l’efficience des immeubles existants au Luxembourg (représentant un stock de 3 300 000 m² de bureaux) ? Faut-il les détruire, les reconstruire ou les rénover pour réduire l’impact sur l’environnement ? Un immeuble comme « The Square », construit en 2003, doit-il être modernisé ?

Leader dans la gestion immobilière au Luxembourg, Property Partners est en mesure de proposer des alternatives intelligentes. La société est déjà engagée dans une démarche de développement durable et possède une vision claire et affirmée à long terme de la gestion du patrimoine sous mandat. Pour ces raisons, elle a pu convaincre IVG, en tant que représentant du propriétaire de « The Square », de replacer son bâtiment sur le marché en s’inscrivant dans une démarche de certification environnementale.

Ce repositionnement améliorera son attractivité en vue d’une commercialisation de surface locative mais surtout pérennisera son occupation avec les locataires déjà présents.

Dans le cadre de cette démarche, IVG et Property Partners ont décidé de se faire accompagner par un prestataire reconnu pour son expertise et ses compétences, PWC Luxembourg. Sa mission consistait en l’accompagnement des porteurs du projet en vue d’obtenir une certification de type HQE, retenue par les porteurs en raison de ses critères de validation exigeants et dont les objectifs dépendent de l’interaction permanente entre le propriétaire, le property manager et l’ensemble des intervenants du site (locataire, prestataires de service…)

Après un audit énergétique poussé et quelques mois d’optimisation technique du bâtiment et de mise en place de procédures, l’objectif d’IVG et de Property Partners a été atteint lorsque l’organisme français Certivéa a validé l’audit d’admission de « The Square ».

Cette certification de référence, délivrée pour cinq ans, garantit les performances environnementales de l’immeuble « The Square » ainsi que le confort et la santé de ses occupants. Volet non négligeable, elle assure de la bonne gestion énergétique du bâtiment et de son efficience, le distinguant des autres bâtiments de même génération sur un marché de l’immobilier de bureaux toujours plus concurrentiel.

Des occupants engagés au quotidien

Le certificat « NF Bâtiments Tertiaires en exploitation – Démarche HQE » atteste d’un bâtiment tout confort, sain et plus respectueux de l’environnement dont les « partenaires » sont engagés dans un processus d’amélioration continue.

Ces performances sont réévaluées chaque année durant la période de validité du certificat et confirmées par une société d’audit indépendante.
Une véritable politique environnementale qui réunit sous la bannière du développement durable le propriétaire, le property manager et les 2.800 occupants qui sont quotidiennement impliqués dans la baisse de consommation d’énergie et par conséquent dans la réduction des émissions de CO2. Un échange permanent qui relève d’un comportement socialement responsable et qui le perfectionne tant au niveau de la vie professionnelle que dans la vie privée, par extension des bonnes pratiques.

Stephen Prevot du département Immeubles - Chantiers et Techniques spéciales de la Banque Internationale à Luxembourg SA, locataire de l’immeuble « The Square » , adhère totalement à cette démarche. « En tant qu’utilisateur, cette démarche de certification HQE nous a permis de nous rendre compte des bonnes pratiques environnementales déjà mises en œuvre au sein de notre agence bancaire en terme de communication, management et politique d’achats.

En outre, cette démarche a eu pour effet de nous ouvrir l’esprit sur les différentes cibles visant à améliorer notre comportement vis à vis de l’environnement. C’est dans ce contexte que nous nous attacherons à l’avenir à valoriser cette certification par la mise en place de nouvelles pratiques et par le renforcement des procédures existantes. »

Mario Libonati, Head of Facility Management Luxembourg de Clearstream, a déclaré: «Nous sommes ravis que notre siège social au Luxembourg soit désormais un bâtiment certifié HQE. La démarche suivie par la Deutsche Börse Group et Clearstream a toujours été de gérer et exploiter nos bureaux - au Luxembourg et au-delà - dans un milieu, le plus respectueux de l’environnement et de la manière la plus efficace possible. Nous sommes heureux de constater que les diverses mesures supplémentaires prises dans les domaines de la maintenance et des améliorations du système ont été évaluées et ont conduit à un résultat performant. Cela démontre aussi que, même pour un bâtiment âgé de 10 ans et sans investissement majeur, l'éco-efficacité durable est possible ».

Un investissement rentable

Dans cette recherche perpétuelle de performances, des systèmes de suivi de maintenance et de mesure des consommations ont été installés par IVG, convaincu d’un retour sur investissement à court terme.

L’investissement global pour le projet de certification est de 584.000 euros HT sur cinq ans, réparti comme suit :
- 63% de prestations intellectuelles (mise en place de procédure, recherche de financement, montage du dossier HQE, mise en place de contrat de type Service Level Agreement SLA…)
- 5% de frais liés à la certification et l’usage de la marque HQE
- 32% d’investissements techniques pour la réduction de consommations d’énergies (mise en place de compteurs énergétiques, déploiement d’une solution de monitoring énergétique, installation de double chasse dans les sanitaires…)

Le bâtiment est équipé d’une gestion technique performante permettant la conduite des équipements de production, telles qu’une visualisation à distance des consommations, une gestion proactive grâce à la mise en place d’alarmes sur les compteurs, ainsi que la programmation des éclairages de bureaux, de la température des espaces ou de la baisse automatique des stores pour limiter les apports calorifiques.

La bonne gestion du bâtiment HQE induit une baisse du niveau de charges pour le locataire – l’économie potentielle en terme de charge sera de 160.000 € par an – sans compter une réduction des émissions de CO2 pour la planète, un enjeu important dans l’avenir.

IVG et Property Partners ont développé un contrat multitechnique de type SLA garantissant au minimum une baisse annuelle de 5% des consommations, tout en incitant la société multitechnique à s’impliquer pleinement grâce à un système de bonus.

Enfin, une politique de transport écoresponsable a été mise en place avec des informations sur les bus et les vélos les plus proches et la création d’une plateforme de covoiturage. Un concept de mobilité électrique, pour usage professionnel et privé, est à l’étude.

Une vitrine sur la place

La certification HQE apporte une réelle plus-value à « The Square » sur un marché toujours plus concurrentiel. Elle le rend plus performant par rapport aux autres bâtiments, représentant un atout majeur lors de sa commercialisation.

Elle incite au maintien des locataires et, en apportant le bien-être et le confort aux occupants de l’immeuble, elle influe positivement sur leur productivité.
Cette approche intéresse également l’Université du Luxembourg qui y voit un sujet d’intérêt général et qui souhaite la mettre à la portée de tous. Plusieurs étudiants en font d’ailleurs leur sujet de thèse et apportent leur collaboration par la réalisation et l’analyse de questionnaires saisonniers sur les comportements et les perceptions du confort des occupants de l’immeuble « The Square ».

Fort de cette 1ère labellisation, Property Partners entend d’ailleurs dupliquer cette « démarche de certification environnementale pour les bâtiments en exploitation » sur l’ensemble des immeubles dont la société assure la gestion au Luxembourg, soit 400.000 m², et ce avec l’accord des propriétaires.
Stéphane Terver, Head of Property Management de Property Partners, a anticipé cette nouvelle stratégie de développement durable en créant un département « Sustainable Developpement » en juillet 2011, dédié à l’accompagnement de propriétaire/investisseur en vue de créer de la valeur, et d’apporter une nouvelle dynamique aux immeubles existants en améliorant leur attractivité et leur rendement.