• Avec un volume de 42 600 m2 commercialisés au dernier trimestre, l’année 2012 enregistre un total de 145 400 m2 de prises en occupation de surfaces de bureaux soit un recul de 15% en un an, avec 170 400 m2 loués en 2011.
• Le loyer prime se maintient à 480€/m2/an. Les loyers des immeubles de seconde mains demeurent stables bien que la diminution du taux de vacance relâche peu à peu la pression exercée sur les loyers ces dernières années et redonne peu à peu aux propriétaires plus de liberté dans la négociation de nouvelles prises de bail.
• L’offre immédiatement disponible se situe aujourd’hui aux alentours de 200 000 m2 avec un taux de vacance stable à 5.9%.
• Cette année, 68 300 m2 de bureaux sont venus alimenter le marché de bureaux parmi lesquels seuls 18 600 m2 sont encore disponibles. En effet, en raison du manque d’offre neuve et de la faible reprise des livraisons on observe depuis 2011 une pré-commercialisation croissante par les utilisateurs des opérations en chantier. Ainsi, une grande partie des nouvelles livraisons de bureaux de 2012 avait déjà trouvé un ou des locataire(s). En 2013, près de 80 000 m2 de bureaux sont attendus.
• Le marché de l’investissement enregistre 18 transactions en 2012 pour un total estimé à 474 millions d’euros, en nette hausse par rapport à 2011 avec un volume de 367 millions investis. Onze ventes concernent des actifs de bureaux, deux des surfaces commerciales, une industrielle et quatre des surfaces mixtes. Le taux de rendement bureaux se maintient entre 6 et 6.5%.

Contexte économique

Quelques signaux positifs dans une Europe en récession 

Les enquêtes d’opinion effectuées auprès des entreprises de la zone euro témoignent depuis peu de tendances légèrement plus favorables. Les perspectives de croissance semblent quelque peu s’améliorer.

L’indice PMI composite (indicateur de l’évolution du PIB de la zone euro), se redresse en décembre pour le 2ème mois consécutif. Cette hausse s’explique essentiellement sur de meilleures appréciations concernant l’activité des services. La situation reste très contrastée au sein des différents Etats membres, l’amélioration récente relevant surtout des résultats de l’Allemagne et de la France tandis que bon nombre d’autres pays connaissent encore une situation économique très difficile.

Les ménages en revanche subissent toujours un contexte très difficile sur le marché du travail, l’amélioration des perspectives n’est pas à l’ordre du jour. En effet, après une stabilisation au second trimestre 2012, l’emploi s’est remis à baisser fin de l’année à -0.2% sur un trimestre. La plupart des branches sont concernées mais principalement les secteurs de la construction, les activités immobilières, financières et d’assurance. La dégradation du 3ème trimestre vient avant tout de l’Italie, et des autres pays de l’Europe du Sud.

Le Luxembourg affiche quant à lui une évolution de l’emploi à +0.5% sur un trimestre même si le rythme tendanciel est faiblissant et que le taux de chômage lui, progresse à un rythme constant, se positionnant à 6.1% depuis quelques mois, un niveau élevé jamais enregistré.
Les indices boursiers européens se sont redressés au troisième trimestre et semblent tenir bon. Rien n’est cependant gagné, la précédente remontée des marchés financiers n’ayant duré que l’espace d’un trimestre.

La hausse des prix à la consommation au Luxembourg s’élève à 2.5% sur un an au quatrième trimestre, contre 2.9% le précédent trimestre. Ce reflux de l’inflation constaté dans d’autres pays de la zone euro, est lié à celui du prix des produits pétroliers.

Demande placée et valeurs locatives

Un marché en légère baisse de régime

Avec 42 600 m2 placés au dernier trimestre 2012, le marché de bureaux au Luxembourg s’avère moins dynamique que 2011 avec un volume total de 145 440 m2 commercialisés contre 170 400 m2 en 2011, soit une baisse de 15%. Toutefois bien que ce volume soit inférieur à 2011, il reste supérieur aux années 2009 (119 300 m2) et 2010 (116 240 m2) comptabilisés. L’année 2013 devrait être stable avec une prise en location similaire à celle enregistrée en 2012.

Cette baisse des commercialisations observée est due au nombre réduit de transactions supérieures à 1 000 m2. En effet, fin 2011 20% du volume global portait sur des locations supérieures ou égales à 1 000 m2 contre seulement 13% fin 2012.

L’essentiel du marché Luxembourgeois continue de se concentrer sur des surfaces inférieures à 1 000 m2 avec 160 des 184 transactions, réalisées sur ce segment de surfaces tout au long de l’année. 

Toutefois en termes de m2 loués, le marché de bureaux a été marqué par des transactions significatives avec 61 200 m2 pour des surfaces supérieures ou égales à 1 000 m2, soit 60% du volume global.

Parmi les transactions enregistrées, on observe toujours une grande diversité dans les différents types d’opérations : la location, la pré-location ou encore la sous-location.

En 2012, les transactions les plus importantes en termes de m2 placés se sont concentrées dans le centre ville avec 30 900 m2 pris en occupation, au Kirchberg avec 27 400 m2 commercialisés et dans le quartier de la gare où 17 600 m2 de bureaux ont été loués. 

L’analyse de la prise en occupation par secteur d’activité place au premier rang le secteur bancaire avec 63 000 m2 loués, soit 43% de la demande placée. Le secteur du service aux entreprises arrive en seconde place avec 34 600 m2 de surfaces occupées, soit 24% des commercialisations. La troisième position revient au secteur du Gouvernement avec 15 560 m2 soit 11% des bureaux commercialisés. 

Les loyers revus à la hausse

Le loyer prime s’élève à 480€/m2/an. Les valeurs locatives moyennes de seconde main demeurent stables bien que la diminution progressive du taux de vacance relâche peu à peu la pression exercée sur les loyers ces dernières années et redonne aux propriétaires plus de liberté dans la négociation de nouvelles prises de bail. On observe également dans certains quartiers, comme par exemple celui de la gare où plusieurs développements sont prévus, une hausse des loyers sur les nouveaux immeubles de bureaux de haut standing.

L’offre immédiate et future

Ecart entre l’offre et la demande

L’offre de bureaux disponible représente aujourd’hui un peu plus de 200 000 m2 de bureaux et la vacance reste stable à 5.9%. Le parc de bureaux luxembourgeois représente 3,4 millions de m2 fin 2012. 

Malgré un ralentissement de la construction neuve de bureaux, le marché maintient une certaine stabilité. On note malgré tout qu’un fossé se creuse doucement entre l’offre et une demande active, qui a pour conséquence la pré- commercialisation de nombreux immeubles. Dès lors sur 68 300 m2 livrés en 2012, seuls 18 600 m2 restent à la location au moment de leur livraison.
En 2013, environ 80 000 m2 de bureaux devraient être livrés.

A défaut d’alimenter le marché en nouvelles livraisons, des immeubles subissent des restructurations de fonds, transformant ainsi des bâtiments vétustes en immeubles de haut standing proposant des surfaces neuves à la commercialisation. Parmi ceux-ci, nous pouvons citer l’immeuble City Station (2 538 m2) Avenue de la Gare, livrable au deuxième semestre 2013, le City Link (3 065 m2) à proximité du Glacis qui sera terminé fin 2013. Enfin, l’immeuble du 1 Boulevard Royal sera entièrement rénové et livré courant 2014.

Une réelle reprise dans la construction est pressentie pour 2014 même si bon nombre de projets seront pour occupation propre, comme par exemple l’immeuble de KPMG ou encore celui du cabinet d’avocats Arendt & Medernach, tous deux situés au Kirchberg.

Un autre immeuble attendu est celui qu’occupera PwC au ban de Gasperich. Près de 30.000 m2 de bureaux seront livrés dans la première phase de construction, les travaux ayant déjà été entamés.

Pour les années à venir, d’autres immeubles sont actuellement en projet et concernent le Central Business District, avec le Royal Hamilius, projet considérable et stratégique de part sa situation centrale et sa mixité alliant des commerces (18 000 m2), du bureau (12 000m2) ou encore du résidentiel (7 000 m2). A lui seul il devrait changer l’image actuelle du centre ville.

Le marché de l’investissement

Lente remontée du volume d’investissement

Le marché de l’investissement a enregistré 18 transactions en 2012 pour un total estimé à 474 millions d’euros en nette hausse par rapport à la même période en 2011 avec un volume de 367 millions investis. Onze ventes concernent des bureaux, deux des surfaces commerciales, une industrielle et quatre des surfaces mixtes.

Le taux de capitalisation reste stable avec un taux de rendement prime bureaux entre 6% et 6.5% dans les zones plus attractives.

On attend pour 2013 un volume d’investissement en hausse de 20% par rapport à 2012. En effet, des fonds d’investissement sont actuellement en restructuration sur des objets qui devraient être à la vente courant 2013.