Après un premier trimestre 2010 plutôt calme avec une prise en occupation d’environ 20.000 m², le deuxième et le troisième trimestre ont été légèrement plus dynamique avec des résultats de 33.000 m² et de 31.000 m². Tous les types de transactions se trouvent de nouveau parmi les opérations réalisées: la location classique, la sous-location, la prélocation, l’achat, le pré-achat et la construction pour occupation propre.

Il est quasiment certain que le résultat annuel dépassera les 100.000 m², surtout que le quatrième trimestre est historiquement souvent le meilleur trimestre d’une année.

Au courant de l’année 2010, les nouvelles livraisons de bâtiments ainsi que la remise de surfaces louées sur le marché ont contribué à une augmentation du taux de vacance qui a cependant commencé à décélérer au troisième trimestre et se situe désormais aux alentours de 8,2%.

Les loyers faciaux («prime rents») au centre-ville ont maintenu leur niveau de 40 EUR/m²/mois. La pression baissière, cependant, s’est accentuée avec un loyer économique qui, lui, a bel et bien baissé.

Evolution de l’économie dans la zone euro

Par rapport à 2009, l’état de l’économie s’est amélioré d’une manière générale. Dans la zone euro, on a pu assister à une accélération de la croissance atteignant environ 1% à la fin du deuxième trimestre.

Différents aspects comme le retrait progressif des mesures de stimulation publique, le ralentissement du commerce international ainsi qu’un manque d’activité de la demande intérieure pourraient cependant freiner cette évolution positive lors des prochains mois.

La Bourse reste soumise à de fortes agitations, déclenchées par exemple par l’endettement de plusieurs Etats européens comme la Grèce au début du deuxième trimestre.

Evolution du take-up à Luxembourg

En comparaison à 2009, il semble que davantage de sociétés entament des réflexions immobilières. Même si la reprise ressentie au sein du marché immobilier de bureaux sur la fin 2009 a déjà subi un revers lors du premier trimestre 2010 et que le nombre de m² pris en occupation reste encore assez bas, le marché ne semble pas être autant figé qu’auparavant. Cela se reflète également dans les prévisions publiées par le Statec (croissance du PIB, croissance de l’emploi) qui sont plus optimistes qu’elles ne l’étaient il y a quelques mois.

Ce niveau de prise en occupation s’est maintenu au troisième trimestre et il persiste un certain optimisme pour que le reste de l’année se termine de manière positive, c’est-à-dire avec plus d’activités, comparé aux trimestres précédents. Dans ce cas, la prise en occupation annuelle en 2010 pourrait se situer autour de 120.000 m² et ne s’écarterait ainsi pas beaucoup du résultat de l’année passée (123.000 m²).

Malgré que le marché de l’emploi reste toujours caractérisé par un taux de chômage aux alentours de 6%, la croissance annuelle de l’emploi atteint un taux de 1.2% au premier semestre 2010 et devrait avoir par conséquent un effet positif sur le marché de l’immobilier professionnel.

La santé du secteur bancaire présente cependant un bémol: il risque d’y avoir des restructurations et rationalisations, surtout de la part de banques allemandes dans les mois qui viennent. L’impact sur le marché du travail et dans un deuxième temps sur le marché immobilier de bureaux reste encore incertain à l’heure actuelle.

Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation au Q3 2010 ont été l’Etat luxembourgeois (37%), le secteur banques, finance, assurances (24,5%), suivi du secteur des services (19%) et du secteur IT (8%).

Le quartier ayant connu le take-up le plus important est le centre-ville où se concentrent environ 44% des surfaces prises en occupation. En analysant le nombre de transactions, le centre-ville est également placé au premier rang avec environ 16% des transactions réalisées, suivi par le Kirchberg avec une part de marché de 14%. Ces quartiers sont toujours recherchés pour des raisons de prestige et de centralité.

La taille des transactions reste, comme en 2009, relativement basse, avec une moyenne se situant autour de 700 m², qui est cependant en hausse par rapport au dernier trimestre.

La transaction la plus importante, d’une taille de 10.000 m², est l’achat d’un bâtiment situé rue du Marché aux Herbes par l’Etat luxembourgeois.

Deux autres transactions importantes sont l’achat d’une villa d’une taille de 1.513 m² au Limpertsberg par la société Fiducial et la location d’environ 1.457 m² de surfaces de bureaux dans le nouveau bâtiment Royal Monterey au centre-ville par Société Générale Bank & Trust.

Le taux de vacance

Suite à une conjugaison d’une faible demande depuis plusieurs trimestres, des nouvelles livraisons de bâtiments ainsi que d’une offre croissante de surfaces de seconde main, le taux de vacance a continué à augmenter au cours de 2010.

Néanmoins, la livraison de nouveaux projets ayant ralenti, le taux de vacance a commencé à se stabiliser et se situe actuellement à 8,2%. Ceci reste tout à fait raisonnable en comparaison avec beaucoup d’autres marchés européens.

La taille restreinte du marché immobilier de bureaux a permis aux promoteurs de s’adapter afin d’éviter une inondation du marché avec des surfaces vacantes. Très peu de projets seront démarrés de manière spéculative, ce qui devrait mener à une décroissance de l’offre au cours des prochaines années.

Loyers

Dans ses nouveaux bâtiments de haut standing au centre-ville (loyers dits «prime»), les loyers faciaux sont toujours maintenus à leur niveau de 40 EUR/m²/mois. La pression baissière cependant, déjà observée au cours de 2009, s’est accentuée. Les loyers économiques ont diminué suite à l’octroi plus aisé de gratuités et de participations de la part des propriétaires (participation aux aménagements locatifs par exemple).

La périphérie souffre plus de cette évolution en comparaison des quartiers centraux. Le taux de vacance y est largement plus élevé et les loyers sont soumis à une pression plus forte.

Investissements

L’année 2009 a été marquée par un marché de l’investissement faible, estimé à 470 millions EUR. Majoritairement, il s’agissait d’achats pour occupation propre et d’opérations menées par des privés. En 2010 la situation est davantage figée avec un volume d’investissement inférieur à 150 millions EUR (incluant des achats pour occupation propre ainsi que des ventes de terrain) sur les
neufs premiers mois de l’année.

CB Richard Ellis peut avancer des explications à cette situation:
1) Le manque d’acheteurs: Suite au lancement de réformes dans le secteur des fonds ouverts allemands, principaux investisseurs dans le passé, ceux-ci sont une fois de plus en difficulté. Des retraits importants au cours de l’année en ont été la conséquence, menant à une inactivité totale d’une partie de ces fonds au Luxembourg.

2) Le manque flagrant d’objets d’investissement correspondant à la demande actuelle, à savoir des biens localisés dans les zones centrales, bien loués avec des baux long terme (objets que l’on appelle «core»).

3) La stabilité du marché luxembourgeois a contribué à ce que les rendements obtenus (l’estimation du prime yield s’élève actuellement à environ 6%) soient restés inférieurs à des marchés cycliques, où les valeurs avaient fortement diminué. Le Luxembourg était et est par conséquent relativement moins attractif, comparé à d’autres marchés européens.