L’immobilier d’entreprise a repris des couleurs en Europe au cours de l’année 2010. Nous sommes encore très loin de l’euphorie des années qui ont précédé la crise mais, tant sur le marché locatif que sur le marché des investissements immobiliers, les principaux indicateurs se sont redressés et laissent présager une année 2011 plus vigoureuse.
Au Luxembourg également, 2010 fût en définitive une bonne année de transition. Les différents acteurs de l’immobilier d’entreprise ont tenu bon et ont préparé l’avenir.
Selon Olivier Bastin: «Bien que le taux de vacance ait passé la barre des 7% en cours d’année, les fondamentaux se sont améliorés au cours de l’exercice 2010. Investisseurs, promoteurs et occupants terminent l’année avec plus de projets qu’en décembre 2009, et l’activité 2011 s’en ressentira à n’en pas douter.»
Le marché locatif
En ligne avec les résultats de 2009, la prise en occupation pour 2010 s’élève à l’heure actuelle à 84,000 m² et devrait atteindre 100,000 m² fin 2010 en fonction de la finalisation de transactions actuellement en cours. L’essentiel de la prise en occupation a été générée par les secteurs du «Banking & Finance » et des « Business Services », représentant ensemble 55% de l’activité. Avec l’acquisition pour occupation propre d’un bâtiment de 10,000 m² rue Marché-aux-Herbes, l’Etat luxembourgeois signe la plus grande transaction de l’année et propulse de ce fait le secteur public à
la troisième place des secteurs les plus actifs en 2010 (14%).
Encore affecté par la crise économique de 2008-2009 et ses conséquences en termes de personnel, le secteur bancaire et financier a traversé une période de restructuration et de consolidation et n’est pas encore revenu à son niveau précédent d’activité immobilière.
L’année 2010 a été témoin de l’arrivée de nouveaux occupants et d’expansions sur le marché luxembourgeois. Certains nouveaux arrivants ont lancé de nouvelles activités afin de pénétrer le marché tandis que d’autres étendent leurs activités existantes. Cette dynamique, bien que pas toujours traduite en prise en occupation de surfaces supplémentaires sur le marché immobilier, reflète la vitalité du secteur des «Business Services».
Après un statu quo en 2008-2009, les « Corporates » prennent à nouveau des décisions immobilières. Dans le contexte de réduction des coûts et de pression au niveau du management, la demande a été alimentée par la recherche de solutions immobilières rationnelles et durables. L’amélioration de la qualité et l’efficacité de l’espace occupé combinés à l’optimisation des densités et utilisations sont donc restés au coeur des préoccupations des occupants en 2010.
Le CBD a été le quartier le plus actif, enregistrant 39% de la prise en occupation totale jusqu’à présent, suivi par la zone Décentralisée (22%). Le Kirchberg et le quartier de la Gare ont enregistré pour leur part 16% et 10% respectivement.
La taille moyenne des transactions en 2010 a été plutôt modeste puisqu’elle s’élève à 550m²/transaction, ce qui représente une baisse de 40% par rapport à la moyenne sur 5 ans de 925 m²/transaction.
S’élevant à 70,000 m² dont 85% (60,000 m²) ont été livrés de manière spéculative, les livraisons pour 2010 se sont concentrées au cours du premier semestre. Bien que ce niveau soit assez faible par rapport à la moyenne sur 5 ans (124,000 m²), sa concentration dans le temps combiné à la libération d’immeubles de seconde main ont conduit à un pic du taux de disponibilité à 7.6% pendant le T3, en comparaison avec les 5.2% fin 2009. Le taux de disponibilité a légèrement diminué au cours du T4 2010 pour atteindre 7.4% pour l’ensemble du marché luxembourgeois avec cependant des variations selon les districts. Ainsi la Périphérie et la zone Décentralisée, qui ont connu de fortes augmentations de leur disponibilité depuis 2009, commencent à se stabiliser avec des valeurs de, respectivement, 20.7% et 14% à la mi-décembre. Le taux de disponibilité dans le CBD, le Kirchberg ainsi que le quartier de la Gare reste quant à lui sous la barre des 5%, affichant respectivement 3.4%, 3.7% et 1.8%.
Perspectives pour 2011
Avec en toile de fond une reprise économique, certes fragile, relayée par des indicateurs de croissance de l’ordre de 3% pour 2010 et 2011, nous nous attendons à une reprise de l’activité des «Corporates» en 2011. Dans le secteur des «Business Services», la relance amorcée en 2010 devrait se poursuivre en 2011 et se traduire en une activité immobilière accrue. Quant au secteur «Banking and Finance», s’il n’est pas encore question de retour à la croissance, il devrait néanmoins poursuivre sa restructuration en 2011.
Le niveau de livraisons attendu pour 2010 et 2011 est faible par rapport à la moyenne sur 5 ans de 124,000 m². Elle s’élève en effet à 91,000 m² pour 2011 (dont 60,000 m² spéculatifs) et 30,000 m² pour 2012 (dont 4,000 m² spéculatifs). Les plus grands projets spéculatifs prévus pour 2011 sont l’Atrium Business Park – Vitrum (16,200 m²) à Bertrange, en zone Décentralisée et le bâtiment BHK situé sur le Boulevard Kennedy au Kirchberg (13,600 m²). L’unique projet spéculatif actuellement prévu pour 2012 est le WBC III à Windhof, en Périphérie (4,000 m²).
Compte tenu du faible niveau du pipeline pour 2011 et 2012 et de la reprise économique, le taux de disponibilité devrait diminuer à partir de 2011 et pourrait repasser sous la barre des 7%. Nous prévoyons que les loyers hauts de gamme resteront stables tout au long de 2011 mais pourraient à nouveau subir une pression haussière à partir de 2012.
Marché de l’investissement
Le volume d’investissement en immobilier d’entreprise1 au Luxembourg à la mi-décembre atteint EUR 0.25 milliards dont 90% pour le seul très actif quatrième trimestre. Nous estimons le volume pour l’année complète à EUR 0.3 milliards, ce qui est d’un tiers inférieur aux niveaux de 2008-2009. Ce niveau d’investissement relativement bas au cours des 9 premiers mois reflète le manque de produits core disponibles sur le marché.
L’analyse par origine du capital indique que les investisseurs étrangers sont de retour sur le marché de l’investissement luxembourgeois, représentant 60% du volume total d’investissement à la midécembre, part qui pourrait encore augmenter d’ici la fin de l’année. La part des investisseurs domestiques a quant à elle diminué puisqu’ils représentent actuellement 40% du volume total contre 65% en 2009.
Parmi les investisseurs étrangers, ce sont les belges qui ont été les plus présents avec 50% du volume total, suivis par les investisseurs allemands. La transaction la plus importante jusqu’à présent a été réalisée par le développeur belge Codic qui a acquis le projet Hamilius, situé au centre de Luxembourg-ville. Ce projet de redéveloppement mixte inclura des commerces, du bureau, du résidentiel ainsi qu’un parking à la fois public et privé.
Les développeurs sont à la recherche de positions immobilières stratégiques afin d’être prêts lors de la reprise du marché. Quant aux investisseurs privés domestiques ainsi qu’étrangers, ils sont restés actifs sur le marché, à la recherche d’opportunités. Il est à noter que trois transactions pour propre usage ont été enregistrées à Belval (Esch-sur-Alzette) pour des « Corporates ».
Les secteurs des bureaux et des actifs à usage mixte ont chacun représenté 40% du volume total d’investissement, suivis par le Retail (13%) et l’industriel (5%).
Les rendements haut de gamme sont restés stables au Luxembourg à 6.00% au cours de 2010 contrairement à de nombreux marchés européens où les rendements ont déjà diminué. Les produits de petites et moyennes tailles pourraient s’échanger sous cette barre. La compression des rendements dans la plupart des marchés européens pourrait rendre Luxembourg plus attractif.
Perspectives pour 2011
Suite à l’amélioration des fondamentaux du marché immobilier attendue au cours de 2011 et à une diminution de l’aversion pour le risque, nous nous attendons à un accroissement du volume d’investissement l’année prochaine.
- L’allocation de capital devrait augmenter en 2011. Les compagnies d’assurance, par exemple, auront des fonds importants à placer dans l’immobilier.
- Les produits d’investissement seront plus nombreux
- Certains fonds ouverts allemands pourraient décider de vendre ou être amenés à le faire.
- L’intérêt des investisseurs pour les produits core+ continuera à s’accroître
- Les développeurs seront actifs.
- Les banques sont à présent prêtes à accorder des prêts pour de plus grands montants, ce qui constitue un point important pour le marché de l’investissement.