Après un premier semestre encourageant avec un total de 50 000 m² pris en occupation, le troisième trimestre enregistre 28 800 m² de bureaux commercialisés contre 32 700 m² à la même époque en 2009, soit un repli de 12%. Cette légère baisse ne doit toutefois pas décourager car si l’on observe les résultats obtenus jusqu’à ce jour avec ceux de l’année dernière à la même époque, on constate que le marché reste stable.
Un ralentissement dans le développement du parc de bureaux ayant été entamé depuis 2009, seuls 13 000 m² de nouvelles livraisons de bureaux sont attendus d’ici la fin de l’année portant le stock de bureaux à 3.2 millions de m².
La livraison de nouvelles constructions combinées aux surfaces remises sur le marché, pour location ou sous-location vient gonfler les disponibilités de bureaux à près de 236 500 m² soit un taux de vacance de 7,42%.
Les loyers prime pour les immeubles neufs se maintiennent à 40 €/m²/mois au troisième trimestre 2010 tandis que les valeurs des immeubles de seconde main subissent toujours une légère correction.
Le marché de l’investissement se redresse peu à peu avec un volume total proche de 84 millions d’euros en 5 transactions au troisième trimestre.
Contexte économique
Après avoir été affaiblie depuis le début de l’année par les répercussions des problèmes financiers de la Grèce, du Portugal, de l’Irlande et de l’Espagne, la situation économique se dirigerait vers une normalisation. En effet, on a déjà pu observer une légère croissance de près d’1% au début du troisième trimestre 2010.
Le Luxembourg est étroitement lié à la situation européenne mais il semblerait que son économie s’améliore progressivement. En effet, une reprise a déjà pu être constatée dans les secteurs tels que celui de l’industrie et de la construction depuis le début de l’année 2010.
A l’inverse, le secteur financier reste lui encore incertain; les résultats bancaires sont en net recul sur le premier semestre 2010, selon le STATEC, avec une régression de 30% par rapport à 2009. Ce recul s’explique par des effets de valorisation sur les titres détenus par les banques.
Les actifs nets des OPC luxembourgeois ont repris leur progression au début du premier semestre pour repasser au dessus des 2 000 milliards d’euros.
Le taux de chômage reste élevé à 6.1% mais il apparait que la croissance annuelle de l’emploi au Luxembourg s’élève à 1.2% au premier semestre 2010.
Le STATEC a annoncé récemment les premières estimations de la croissance du Produit Intérieur Brut (PIB) pour le deuxième trimestre. L’évolution du PIB a été de -0,3% par rapport au trimestre précédent et de + 5,3% par rapport au deuxième trimestre 2009. Ce recul de la croissance a principalement touché le secteur ‘Services financiers’ avec une baisse de - 2,4% et le secteur ‘Services immobiliers, de location et aux entreprises’ avec une baisse de - 0,2% sur base des chiffres désaisonnalisés.
Demande placée
La demande placée de bureaux au Luxembourg atteint 28 800 m² au troisième trimestre 2010 soit une baisse de 12% comparé au troisième trimestre 2009 avec 32 700 m². Toutefois, lorsque l’on compare le take-up atteint au premier semestre 2010 avec celui de 2009 pour la même période, on remarque que le marché est comparable et tout reste à croire que la fin de cette année le sera également. En effet, le takeup annuel devrait se situer aux alentours de 100 000 – 120 000 m² contre 120 000 m² l’année dernière.
Signe d’optimisme, le nombre de transactions est en progression d’une année sur l’autre, avec 43 transactions enregistrées au dernier trimestre contre 30 au T3 2009.
Le quartier du centre ville (CBD) qui enregistrait déjà un record, en termes de m² loués, au premier semestre reste dynamique au T3 avec 51% des surfaces commercialisées. Ce taux étant dû à une transaction de 10 000 m² effectuée par l’Etat Luxembourgeois pour occupation propre. En ce qui concerne le nombre de transactions enregistrées, le centre ville, le Kirchberg et Strassen sont les zones les plus recherchées en totalisant à eux trois près de la moitié des surfaces consommées avec un total de 50% (Graphique 3).
Comme observé depuis le début de la crise, un réel intérêt se confirme pour les surfaces inférieures à 500 m², intérêt dû notamment aux restructurations dont souffrent toujours certaines entreprises. En effet, seules 11 transactions ont dépassés les 500 m². Parmi celles-ci citons au centre ville, l’achat pour occupation propre de 10 000 m² par l’Etat Luxembourgeois, la prise en occupation de 1 457 m² par la Société Générale Bank & Trust au Royal Monterey ou encore la location de 936 m² dans le bâtiment Corec par Banco Bradesco Luxembourg SA. Dans le quartier du Limpertsberg, 1 513 m² ont été vendus à la société Fiducial pour occupation propre.
Demande placée
Le nombre de transaction par taille au troisième trimestre 2010 confirme que 74% l’ont été pour des surfaces inférieures à 500 m² contre 77% en 2009 à la même période, tandis qu’à peine 9% des locations concernent des surfaces supérieures à 1 000 m² (graphique 4). La taille moyenne des transactions opérées au troisième trimestre est de 670 m².
L’analyse de la demande placée par secteur d’activité nous indique que la première place revient à l’Etat avec 35% du take-up, ce résultat étant dû à une seule transaction d’envergure. En deuxième position, le secteur financier reste actif avec 27% des m² loués, vient ensuite le secteur des services aux entreprises avec 25% des surfaces.
Au début de ce second semestre, le stock de bureau s’élève à 3.2 millions de surfaces de bureaux. Les trois quarts du parc immobilier se répartit sur les quartiers principaux tels que le centre ville, le Kirchberg, Gasperich ou encore le quartier de la gare (Graphique 6).
Les districts frontaliers à la ville de Luxembourg ne cessent de se développer en zones de bureaux, comme par exemple, Bertrange, Strassen et la zone aéroport comptabilisant à eux trois près de 11% du parc de bureaux.
Offre neuve
Après avoir atteint la barre des 160 000 m² de nouvelles surfaces de bureaux livrés en 2009, l’année 2010 aura vu un baisse importante (- 43%) de son offre neuve avec seulement 90 160 m² livrés sur un an.
En raison d’une faible demande et afin d’empêcher que le marché se retrouve avec une vacance de surfaces trop élevée, les développeurs immobiliers ont été contraints de retarder la livraison de leurs nouveaux projets.
L’offre étant moins importante que dans les années antérieures, le marché devrait se rétablir peu à peu en absorbant le surplus de bureaux disponible actuellement.
En conséquence, le taux de vacance se situe au troisième trimestre 2010 à 7.4% et devrait se stabiliser d’ici la fin de l’année. Ce taux reste élevé mais est cependant moins important par rapport à d’autres pays européens.
Les principaux bâtiments livrés au premier semestre sont ; le Président au Kirchberg avec 11 200 m² (18 700 m² ayant déjà été livrés en 2009), « Vertigo » à Gasperich avec une surface de 24 300 m², « Serenity » à Strassen de 10 680 m² ou encore l’Atrium Business Park, Excio et Extimus avec respectivement 6 065 et 4 911 m². A peine 13 000 m² sont attendus pour le second semestre.
Pour 2011 et 2012, les projets sont actuellement très nombreux et parfois de grande ampleur représentant un supplément de près de 220 000 m² de bureaux attendus.
Valeurs locatives
Aucun changement n’a été observé au niveau des loyers depuis le début de l’année 2010. Les loyers prime demeurent stables à 480 €/m²/an (40 €/m²/mois). Les loyers des immeubles de seconde main ont subi depuis plus d’un an une correction variant de 10 à 15%, alors que dans certaines zones ils se maintiennent.
Pour mémoire, l’écart entre les loyers observés sur une même zone provient de la différence de qualité intrinsèque entre les immeubles considérés.
Pour rappel, le prix par m² par mois est un prix hors TVA qui est demandé pour une surface brute (les surfaces communes sont déjà intégrées dans ce prix au pro rata) équipée de faux-plancher, faux-plafond, murs peints, luminaires et équipements techniques de base.
Dans certains cas, le prix des boîtiers de sol, le câblage et la moquette sont également inclus.
Du fait d’une offre toujours élevée, associée à une demande encore faible, les conditions proposées aux occupants potentiels restent assouplies. Les propriétaires continuent de proposer des conditions de location plus avantageuses aussi bien au niveau des durées d’engagement que d’éventuelles incentives. Des gratuités (1 mois par année de bail) et des contributions aux aménagements (de minimum 100 € HTVA/m²) sont désormais pratique courante.
Les loyers sur les immeubles primes devraient se maintenir durant les 12 prochains mois, ces immeubles étant majoritairement « couverts » par une garantie locative.