Malgré un environnement économique tourmenté le marché de bureaux performe en 2011 - mais cette évolution positive pourra-t-elle se maintenir en 2012 ?
Vue d’ensemble
Malgré les perspectives peu encourageantes en début d’année 2011, le marché immobilier luxembourgeois s’est finalement développé très positivement.
Avec un résultat d’environ 174.000 m² de prise en occupation, le résultat dépasse largement la moyenne traditionnelle de 140.000 à 150.000 m² et ainsi les prévisions.
Cependant, les perspectives pour les prochains mois incitent à la prudence. L’économie, aussi bien à un niveau international qu’aux niveaux européen et luxembourgeois semble se détériorer.
Des répercussions sur le marché immobilier d’affaires au Luxembourg dans les prochains mois sont fort probables, mais la visibilité est insuffisante pour pouvoir les préciser à l’heure actuel-le.
Environ 105.000 m² de nouvelles surfaces sont arrivées sur le marché en 2011. Ce nombre est quasiment le même qu’en 2010 et montre que l’offre en nouveaux bâtiments est assez limitée.
Cela met la vacance locative sous pression: celle-ci commence à diminuer et s’élève actuel-lement à 7,2% du stock total.
Les loyers faciaux «prime» ont maintenu leur niveau de 40 EUR/m²/mois au centre-ville de Luxembourg.
L’activité sur le marché de l’investissement s’est améliorée au deuxième semestre 2011: Envi-ron 306 millions EUR ont été investis en immobilier professionnel incluant néanmoins des achats pour occupation propre et des achats de terrains et ce, comparé à 77 millions EUR au premier semestre 2011. Au total cela mène à environ 383 millions EUR de volume d’investissement.
Situation économique
L’évolution positive de l’économie nationale sur la première partie de l’année 2011n’a malheureusement pas été de longue durée. D’après les dernières publications du Statec les perspectives économiques se détériorent de manière continue.
L’endettement critique et les dégradations récentes d’un nombre important de pays européens, ainsi que les turbulences sur les marchés financiers qui en résultent amènent à réviser à la baisse les prévisions pour 2012. Cela concerne la totalité des états membres de l’Europe. Les pays exportateurs cependant seront probablement moins touchés.
D’après le Statec la croissance du PIB luxembourgeois en 2011n’a atteint que 2% au lieu de 4% initialement prévu. Pour 2012 ce chiffre devrait encore baisser davantage jusqu’à 1,4%.
Le taux de chômage au Grand-duché qui avait commencé à décroître en 2011 est de nou-veau en augmentation. Le Statec prévoit un taux de 6,5% pour 2012, ce qui est assez élevé pour le Luxembourg.
La prévision de la croissance de l’emploi intérieur, ayant évolué de manière positive en 2011 avec un taux de 3%, a quasiment été réduite de moitié et s’élève à uniquement 1,7% pour 2012.
En conséquence de la hausse des prix du pétrole et d’autres matières premières, l’inflation a augmenté au courant de l’année passée, mais devrait à nouveau diminuer en 2012 pour se stabiliser à un niveau de 2,3%.
Demande
Le résultat de l’année 2011 affiche un résultat particulièrement positif (+40%) par rapport aux deux dernières années avec environ 174.000 m² pris en occupation, comparé à 123.000 m² en 2009 et 2010.
La part de marché des transactions supérieures à 1.000 m² a augmenté par rapport à 2010, ce qui mène à une augmentation de la taille moyenne de transaction de 558 m² en 2010 à 716 m² en 2011.
Les acteurs majeurs au sein du marché de l’occupation ont de nouveau été le secteur banques, finance, assurances (39%), l’état luxembourgeois (13%) ainsi que le secteur des services (13%).
Les transactions les plus importantes au long de l’année 2011 ont été le préachat d’un projet de bureaux à construire de plus de 10.000 m² à Leudelange par la banque Raiffeisen au Q3, la location de 8.000 m² dans le bâtiment BHK au Kirchberg par la banque Pictet au Q2, la pré-location d’environ 5.000 m² de bureaux dans le projet Start Up Building qui se situe à Esch-Belval par le Centre de Recherche Public Henri Tudor au Q3 et la pré-location d’environ 5.000 m² par le cabinet d’avocats Kremer Clifford Chance dans le projet de bureaux Charlotte au centre-ville également au Q3. Au quatrième trimestre les deux transactions majeures ont été la pré-location de plus de 4.000 m² dans le projet Stargate situé boulevard de la Foire par l’assureur Axa ainsi que la prise en occupation d’environ 3.700 m² de bureaux dans le bâti-ment situé 23 avenue de la Porte Neuve par l’assurance Cardiff – Fortis Lux Vie.
Par rapport aux années précédentes, le nombre de pré-locations et de préachats (20% de toutes les transactions) est assez élevé. Cela constitue un vrai signe positif pour le marché immobilier luxembourgeois: Les sociétés ayant pris ces décisions immobilières à moyen terme (trois de ces bâtiments seront seulement livrés en 2013) sont confiantes vis-à-vis de l’évolution future de leur activité et de la place luxembourgeoise.
Le quartier ayant connu la prise en occupation la plus importante en 2011 est le CBD où se concentre environ 20% des surfaces prises en occupation. Le Kirchberg et la gare suivent avec 16% et 10%. Déjà en 2010 le CBD et le Kirchberg étaient les localisations préférées, au troi-sième rang était Capellen.
En analysant le nombre de transactions, le CBD se place au premier rang avec environ 22% des transactions réalisées. Il est suivi par la Gare avec une part de marché de 16% ainsi que par le Kirchberg affichant 9%. Le « ranking » des quartiers en 2010 était identique, les pour-centages étaient de 20%, 14% et 10%. Les occupants font montre d’une préférence évidente pour les quartiers centraux, le CBD, le Kirchberg et la gare. Ils attachent beaucoup d’importance à l’image de leur surface et à une proximité vers leurs clients et partenaires.
Le CBD et la gare sont également recherchés pour des surfaces de petites tailles et bénéficient de leur proximité vers la gare centrale et les transports publics.
Développement
Au cours de l’année 2011, environ 105.000 m² de nouveaux projets de bureaux ont été livrés, dont environ 45.000 m² lors du dernier trimestre 2011. Parmi ces projets, on peut citer le projet Neiwisen de La Luxembourgeoise (environ 18.000 m²), le Start Up Building à Esch-Belval (en-viron 5.000 m²) ou le Bourbon au sein du quartier de la gare (environ 3.000 m²).
Pour 2012, un volume de livraisons d’environ 78.000 m² est attendu. Seulement 35.000 m² de ces surfaces sont encore disponibles, plus de 50% ayant déjà fait l’objet de pré-locations ou sont des développements pour occupation propre. Cela a pour conséquence que le nombre de nouvelles surfaces disponibles est et sera limité l’année prochaine.
Au cours des deux dernières années les promoteurs avaient rencontré de grandes difficultés pour démarrer leurs projets. Sans contrat de bail signé et sans apport conséquent en fonds propres, le démarrage d’un projet spéculatif était devenu particulièrement difficile. Suite aux conditions de marché plus ardues, on assiste donc à des changements d’affectation et certains projets ont été totalement abandonnés.
Vacance locative
Suite à la conjugaison d’une faible demande pendant plusieurs trimestres, des nouvelles li-vraisons de bâtiments (même si celles-ci étaient modérées) ainsi que d’une offre croissante de surfaces de seconde main, le taux de vacance avait augmenté et surmonté un taux de 8% à la fin du troisième trimestre 2010.
Après une stabilisation, la vacance locative commence à diminuer doucement et s’élève ac-tuellement à 7,2% du stock total, ce qui représente environ 250.000 m². Vu que le nombre de livraisons de projets disponibles est assez limité, le taux de vacance devrait décroître davanta-ge. L’élément décisif sera l’activité économique dans les prochains mois. La taille restreinte du marché immobilier de bureaux luxembourgeois a permis aux promoteurs de s’adapter, afin d’éviter une inondation du marché avec des surfaces vacantes.
Loyers
Malgré une pression baissière plus accentuée au cours de l’année 2010, les loyers faciaux s’étaient maintenus à leur niveau de 40 EUR/m²/mois (loyers dits «prime») dans les nouveaux bâtiments de haut standing au centre-ville. Les loyers économiques (surtout pour des surfaces en périphérie) avaient diminué suite à l’octroi supérieur de gratuités et de participations de la part des propriétaires (participation aux aménagements locatifs par exemple).
Suite à la stabilisation et même la diminution du taux de vacance, la pression sur les loyers se réduit petit à petit et donne ainsi plus de confort aux propriétaires. Cela concerne surtout les quartiers centralisés où la vacance atteint des niveaux très bas. La périphérie a le plus souffert de cette évolution. Le taux de vacance y est largement plus élevé et les loyers sont soumis à une pression plus forte. Dans le quartier de la gare par exemple la vacance locative est infé-rieure à 2,5%, dans des zones plus excentrées comme à Bertrange, ce taux peut s’élever à plus de 20%.
Investissement
En ce qui concerne l’investissement immobilier, l’année 2011affiche un total quasiment identique à l’année 2010. Environ 383 millions EUR ont été investis en immobilier profes-sionnel et ce, incluant des achats pour occupation propre et des achats de terrains. Il s’agit d’une trentaine de transactions dont le volume d’investissement moyen est d’environ 13 Mio EUR.
Ce chiffre assez bas s’explique toujours par le manque de produits dits « core » et par la frilosi-té de certains acheteurs.
Les fonds ouverts allemands, principaux acheteurs dans le passé, ne sont toujours pas de re-tour. La plupart des acheteurs sont des investisseurs locaux ou des acheteurs-occupants. Dans les années à venir, il est possible que des fonds spéciaux allemands puissent renforcer leur présence au Grand-duché, en conséquence de leur statut moins règlementés par les nouvelles lois entrées en vigueur.
Les fonds ouverts allemands pourraient de nouveau être présents sur le marché dans le futur, mais leur prédominance et leur stratégie seront probablement différentes que par le passé.
On observe également un rôle joué par certains «family offices».