2013 a bien commencé pour le Luxembourg, avec le relèvement de la perspective liée à la note financière du Grand-Duché. Standard & Poor’s a en effet amélioré son appréciation, passant de « négative » à « stable ». L’agence estime que les décisions prises par le Gouvernement au cours des derniers mois vont dans le bon sens, et que les risques liés à la crise de la zone euro sont contenus. De fait, l’immobilier de bureaux a été en 2012 un bon reflet de ce contexte de crise « contenue ». Les chiffres peuvent, à première vue, paraître médiocres, car en net repli par rapport à ceux de 2011, mais ils sont nettement meilleurs qu’en 2009 et 2010, comme le révèle une analyse détaillée.
Les prises en location (« take up ») affichent un recul de 16,97 % en 2012, avec 143 865 mètres carrés. Cette forte baisse par rapport à l’année 2011 doit être relativisée. En effet, depuis le début de la crise en 2008 et le choc qu’elle a représenté, le marché n’a en réalité pas cessé de remonter la pente. Rappelons que 2009 n’avait vu que 114 500 mètres carrés de « take up » et 2010 125 000 mètres carrés. L’année 2011 a été exceptionnelle, avec près de 174 000 de prises en location. La baisse de 2012 est donc toute relative, et si l’on fait abstraction de l’année précédente, le mouvement d’amélioration se poursuit au contraire de façon sensible. Le nombre de transactions reste au même niveau d’une année sur l’autre (244 contre 242 en 2011), mais la taille moyenne des surfaces revient à 590 mètres carrés en moyenne. Notons que 77 % des opérations réalisées concernent des espaces inférieurs à 590 mètres carrés, tandis que 13 % d’entre elles impliquent des surfaces supérieures à 1000 mètres carrés.
Evolution du take-up
Parmi les prises en location particulièrement marquantes, notons que l’immeuble Central Plaza, en face de la gare, a signé en juin son premier contrat de bail, avec Société Générale Bank & Trust (SGBT), qui y a pris plus de 9 000 mètres carrés. Le quartier du Kirchberg est, comme c’est dans sa nature, le théâtre de nombreuses opérations. L’Université de Luxembourg a opté pour 8 600 mètres carrés rue Alphone Weicker. La Banque européenne d’investissement, implantée au Kirchberg depuis 1980, dispose désormais de 4 800 mètres carrés supplémentaires. Le European Stability Mechanism (ESM) est installé depuis décembre sur 3 500 mètres carrés du bâtiment Kubik. Franklin Templeton a choisi 2 500 mètres carrés dans l’immeuble Président. Le European Spatial Planning Observation Network (Espon) Contact Point et la Radio 100,7 sont désormais voisins (au moins théoriquement puisque cette dernière n’a pas encore emménagé) dans le nouveau bâtiment du 4 rue Érasme, avec respectivement 1630 et 1500 mètres carrés. À Strassen, DZ Bank International a pré-loué plus de 8 000 mètres carrés. Déménagement prévu début 2015 ! Dans le centre ville, plusieurs prises en location de grandes surfaces : la Bourse de Luxembourg a pré-loué 4 600 mètres carrés dans l’immeuble Aurora, actuellement en construction, la Banque Privée Edmond de Rotschild 4 300 mètres carrés au Centre Brasseur, la fiduciaire Rapego a choisi 2 290 mètres carrés dans l’immeuble StarGate, boulevard de la Foire, et l’Etude Baker & McKenzie, qui a connu une forte croissance depuis deux ans, vient d’emménager en face de la Cité Judiciaire, sur 1870 mètres carrés boulevard Roosevelt. Citons encore 3 000 mètres carrés choisis par Deloitte à l’Aéroport et 2 600 mètres carrés par l’Etude Bonn Steichen & Partners à Howald (Cubus C2).
Preuve tangible de la bonne tenue de l’immobilier de bureaux luxembourgeois : le taux de vacance revient sous la barre des 6 %, à 5,94 %, en baisse de près de 6,9 %, alors même que le stock de mètres carrés disponibles a augmenté de 2,45 %, à 3,4 millions, grâce à la livraison de près de 84 500 nouveaux mètres carrés.
Evolution du taux de vacance
Dans le même temps, le phénomène de la sous-location, qui était apparu en 2009, devient résiduel. Elle ne représente plus que 0,41 % des mètres carrés en location. Luxembourg-Ville ne dispose que de 4,19 % de mètres carrés vacants, mais ce chiffre cache plusieurs extrêmes : 1,6 % de vacance au Kirchberg, 9,34 % à la Cloche d’Or, 10,75 % à Kalchesbrück et surtout plus de 18 % à Hamm. Dans la périphérie de la ville, la zone d’activité de Bourmicht affiche 34 % de mètres carrés vacants. Plus loin encore de la capitale, Leudelange subit 22 % de taux de vacance, Windhof et Contern plus de 14 %. Logiquement, les quartiers les mieux situés sont les plus chers, mais les loyers sont restés stables en 2012. On trouve ainsi des bureaux de 35 à 40 euros le mètre carré dans le centre-ville, 30 à 33 euros au Kirchberg, 28 à 32 euros dans le quartier de la gare, 27 à 30 euros au Limpertsberg, 26 à 28 euros à l’aéroport, 25 à 28 euros à Strassen, 24 à 28 euros à la Cloche d’Or, 24 à 26 euros à Merl et Belair, 22 à 24 euros à Howald, Bourmicht et Leudelange, 21 à 23 euros à Capellen, 20 à 23 euros à Kalchesbruck, 20 à 22 euros à Bertrange, 19 à 21 euros à Hamm, 19 à 22 euros à Munsbach, 18 à 22 à Windhof et Belval, 16 à 18 euros à Contern.
Evolution des loyers par quartiers (en €/m²/mois, TVA non-inclue)
Le marché des transactions immobilières fait un bond de près de 16 % d’une année sur l’autre et retrouve ainsi peu ou prou les niveaux de 2008 ou 2009. Vingt opérations ont été enregistrées en 2012 pour un total de 504 millions d’euros, contre 435 millions d’euros en 2011. Les transactions se répartissent entre investissements d’immeubles existants en l’état (240 millions d’euros), projets de développement (198 millions d’euros), rénovation (38 millions d’euros) et opérations réalisées pour des propriétaires occupants (28 millions d’euros). Les rendements sont stables depuis maintenant deux ans pour la périphérie (6,85 %), mais toujours en repli pour la ville de Luxembourg (5,25 %).
Evolution du marché des transactions immobilières
Nous nous attendons pour 2013 à une stabilité des prises en location comme du taux de vacance. 137 700 mètres carrés de nouveaux bureaux seront livrés au cours de l’année, sur lesquels 64 900 sont encore disponibles, le reste étant déjà pré-loué. Compte tenu de ces éléments, les loyers ne devraient pas subir de grande évolution, à l’exception peut-être d’une légère pression sur les meilleurs emplacements, comme le Kirchberg ou le centre ville. Les prévisions du Statec en ce qui concerne la croissance économique luxembourgeoise assoient notre analyse. L’année 2012 devrait ainsi avoir connu une croissance estimée pour l’heure à 0,5 %, et 2013 pourrait connaître une légère accélération, avec une progression de 1 % du PIB en volume. Alors que la Zone euro peine à sortir de la crise et affiche en 2012 une quasi récession, les efforts du Luxembourg pour protéger sa situation sont payants.