Les marges sur les prêts au logement accordés aux ménages luxembourgeois ont atteint leur niveau le plus bas depuis plus de 20 ans, n’enregistrant que 0,58% en mars 2024. Les données remontent à 2003. Ces marges sont particulièrement intéressantes pour les banques, car elles donnent une idée de la rentabilité de leurs activités de prêt hypothécaire. Elles représentent la différence entre les intérêts perçus par les banques sur les prêts hypothécaires et les charges d’intérêts encourues pour financer ces prêts, y compris les intérêts payés sur les dépôts et autres dettes.
Réduction des marges
Les banques ajustent généralement leurs marges de prêt en fonction des conditions du marché, de l’évolution des taux d’intérêt, de la concurrence et de l’environnement économique général. Dans certains cas, les banques peuvent choisir d’opérer avec des marges plus faibles sur les prêts immobiliers afin d’attirer les emprunteurs et de stimuler la demande de prêts hypothécaires.
Les données historiques de la Banque centrale européenne montrent que les banques luxembourgeoises ont maintenu les marges moyennes sur les prêts immobiliers à environ 1,5% entre 2003 et 2023, à quelques exceptions près.
Toutefois, l’augmentation constante des taux hypothécaires pour les nouveaux prêts depuis le début de 2022 a freiné les marchés des prêts au logement, entraînant des taux de croissance négatifs en 2022 et 2023. En réaction, les banques luxembourgeoises ont ajusté leurs marges, notamment en réduisant les taux d’intérêt fixes initiaux à plus long terme. Cet ajustement a probablement contribué à la première augmentation nette du volume trimestriel des prêts au T1 2024 depuis le T1 2022.
Dépôts bancaires
Le relèvement par la BCE des taux directeurs bancaires, ainsi que des taux hypothécaires, a également entraîné une hausse des taux des dépôts à terme. Les données de la Banque centrale du Luxembourg (BCL) montrent une forte augmentation des dépôts des ménages à terme, qui ont été multipliés par six, passant de 2,356 milliards d’euros en janvier 2022 à 14,903 milliards d’euros en mars 2024, parallèlement à une hausse des taux de 0,09% à 3,39% au cours de la même période. D’autre part, l’encours total des prêts pour l’achat de logements a atteint 41,032 milliards d’euros en mars 2024, reflétant un ralentissement depuis la fin de l’année 2022.
Notre analyse indique que cette hausse des dépôts se traduirait par un intérêt net mensuel moyen versé aux ménages s’élevant à environ 42 millions d’euros au premier trimestre 2024. Parallèlement, les revenus d’intérêts provenant de l’encours total des prêts au logement accordés aux ménages luxembourgeois se seraient élevés en moyenne à 101M€ par mois au premier trimestre 2024, soit près de 75% de plus que la moyenne mensuelle de 58M€ en 2022. Ainsi, dans un contexte historique, les intérêts nets des prêts au logement dépassent largement les intérêts payés sur les dépôts à terme.
En d’autres termes, compte tenu de la rentabilité actuelle des revenus d’intérêts provenant des prêts au logement qui dépassent les intérêts payés sur les dépôts (à l’exclusion des autres produits et charges bancaires connexes) et de la diminution des décaissements de nouveaux prêts au logement, cela pourrait expliquer en partie pourquoi les banques ont resserré leurs marges de prêt. En outre, les banques peuvent s’attendre à ce que certains dépôts à terme soient utilisés pour le versement d’acomptes, ce qui pourrait réduire les paiements d’intérêts sur ces dépôts.
Bien qu’il soit trop tôt pour déterminer si les banques maintiendront ces marges réduites à moyen terme, il n’est pas exclu qu’elles incitent les acheteurs potentiels de logements à utiliser des dépôts disponibles.
Cet article est issu de la newsletter Delano Finance, le rendez-vous hebdomadaire pour suivre l’actualité financière au Luxembourg, en anglais et en français. . Vous pouvez lire cet article en anglais sur .