«La propriété privée structure notre société, et le marché du logement est l’une des plus anciennes structures organisationnelles au monde», déclare Sabine Dörry, chef de projet au Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (Liser).

Et c’est une activité lucrative. Les transactions immobilières ont atteint 1,75 milliard de dollars en 2018, selon les dernières données disponibles du Property Forum, tandis que la société d’investissement MSCI estimait le marché mondial de l’investissement immobilier à 9,6 milliards de dollars en 2019.

La doctorante Anetta Proskurovska étudie les procédures d’administration foncière et de vente de logements dans trois pays différents – la Suède, le Royaume-Uni et le Luxembourg – pour analyser comment elles pourraient être révolutionnées par la blockchain.

La technologie permettrait des formes de propriété plus flexibles, comme les droits de propriété fractionnée, où seule une partie d’une propriété est achetée ou vendue. Et cela permettrait des transactions sûres, traçables et horodatées tout au long de la chaîne de valeur.

«L’enregistrement d’un titre ressemble à une procédure en une seule étape, mais l’ensemble du processus de transfert est long, coûteux, et peut en fait comprendre plus de 30 étapes», explique Anetta Proskurovska. «La blockchain connecte toutes ces choses ensemble dans le même espace.»

Anetta et Sabine collaborent avec le groupe immobilier Grosvenor, la société de services financiers Deloitte et le SnT, une branche de recherche technologique de l’Université du Luxembourg, sur différents éléments du processus d’administration.

Gagnants et perdants

«Les systèmes sont complexes et, dans de nombreux cas, très inefficaces», affirme Anetta Proskurovska, concernant tout ce qu’elle a observé jusqu’à présent. «Mais vous avez de nombreux modèles commerciaux qui ont été créés pour faire face à ces inefficacités, et si vous essayez de les changer, il y aura une résistance.»

L’autorité du cadastre suédois – le Lantmäteriet – a lancé en 2016 un projet pilote avec des banques et des entreprises pour tester l’utilisation de la blockchain dans les transactions immobilières. Cela comprenait une transaction en direct entre un acheteur et un vendeur en 2018, mais peu de choses se sont passées depuis pour intensifier le projet.

Anetta se prépare à publier une analyse plus approfondie de la raison de cette situation. Parmi les raisons qu’elle a identifiées, il y a un changement fondamental dans la structure de gouvernance, comme le rôle du Lantmäteriet.

«Vous avez une agence gouvernementale qui n’intervient aujourd’hui qu’à la toute fin de la transaction immobilière. Avec l’application blockchain, Lantmäteriet en devient un élément central», résume-t-elle. «Cela signifierait un changement profond dans l’organisation de tout l’écosystème immobilier suédois.»

L’équipe de recherche a déclaré qu’elle avait identifié les gagnants et les perdants du passage à la blockchain, sans toutefois les révéler pour le moment. «Notre société est organisée de manière spécifique. Il y a un ensemble complexe de conséquences intentionnelles et imprévues dont nous ne savons pas grand-chose», assène Sabine Dörry.

Étude de cas au Luxembourg

L’analyse pour le Luxembourg ne commencera que l’année prochaine. Anetta Proskurovska identifie actuellement les différents acteurs de l’écosystème de l’administration foncière locale.

«Dans nos études préliminaires, nous avons remarqué que le Luxembourg n’a pas été aussi progressiste dans ce domaine que d’autres pays jusqu’à présent», observe Sabine Dörry. Ceci malgré le fait que le pays a lancé sa première blockchain du secteur public l’année dernière et, par exemple, autorise la signature numérique de documents, ce qui n’est pas le cas en Suède pour les contrats immobiliers – l’un des autres obstacles mis en lumière par Anetta.

Le résultat du projet de recherche – qui devrait s’achever en 2022 – pourrait servir de feuille de route pour que le Luxembourg adopte la blockchain dans ses processus d’administration foncière. Cela ne dépendra pas seulement de l’acceptation des différents acteurs du marché immobilier, mais aussi de la confiance, déclarent les chercheuses.

«La confiance est l’un des concepts fondamentaux de la sociologie organisationnelle – la confiance dans le système, les individus, les organisations, la technologie, etc.», rappelle Sabine Dörry.

Dans une enquête d’avril 2020 – au plus fort de la première vague de la pandémie de coronavirus –, neuf électeurs luxembourgeois sur dix ont déclaré qu’ils faisaient confiance au gouvernement, mais il reste à voir s’il en sera de même pour le succès de la blockchain. «Beaucoup de choses dépendent des procédures existantes, du système d’enregistrement et du contexte», a déclaré Anetta. «Vous ne pouvez pas tout changer en une seule journée.»