Une modification de la loi sur le bail à loyer (loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation) est en préparation depuis près de quatre ans. Toutefois, certaines des modifications envisagées par l’ancien ministre du Logement Henri Kox (Déi Gréng) avaient rencontré de vives contestations, principalement celle concernant la réforme du plafond des loyers. Lors du Conseil de gouvernement du 15 avril, il a été annoncé que le projet de loi n°7642 portant sur les modifications de cette loi ne serait pas voté comme initialement prévu, et que des amendements gouvernementaux sont désormais acceptés. Voici en quoi consistent ces changements:
1. Pas de modification pour le plafond des loyers
La réforme du plafond des loyers est tout bonnement supprimée du projet de loi. Contrairement à ce qui avait été présenté en octobre 2022, il n’est donc plus question que le loyer annuel maximal d’un bien immobilier corresponde à 3,5% à 3% du capital investi selon la catégorie énergétique du bien. Pour rappel, le loyer annuel maximal est actuellement limité à 5% du capital investi dans le logement. Le gouvernement se laisse par contre la possibilité de retravailler cette proposition et d’y revenir ultérieurement avec une nouvelle proposition de réforme. A noter également que lors des adaptations du loyer, ce dernier ne pourra pas être augmenté de plus de 10% tous les 2 ans.
2. La colocation reconnue
La colocation fait désormais l’objet de dispositions légales spécifiques. Jusqu’à présent, le principe de la colocation n’existait pas dans la législation actuelle, alors qu’elle est fortement plébiscitée et pratiquée par le marché. À l’avenir, les colocataires vont pouvoir établir un contrat de colocation avec le bailleur et un pacte de colocation entre colocataires pour formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location. Pour sortir de ce type d’engagement, le colocataire devra le stipuler trois mois à l’avance au bailleur et aux colocataires. Le colocataire est tenu, avant l’expiration de son préavis, de chercher un colocataire remplaçant. Les autres colocataires ou le bailleur peuvent également proposer un candidat remplaçant. La colocation est alors à distinguer de la cohabitation (ou location de chambres meublées) qui est une location à baux multiples.
3. Les garanties locatives réduites à deux mois
Concernant les garanties locatives : Actuellement, le montant d’une garantie locative s’élève à trois mois de loyer (sans charges), ce qui, au vu des loyers élevés pratiqués actuellement au Luxembourg, était un frein supplémentaire pour les locataires demandeurs. Désormais, les futurs locataires devront verser une garantie locative équivalent à seulement deux mois de loyer. Par ailleurs, il est proposer que ces garanties locatives soient restituées par le bailleur sans délai en fin de bail si tous les loyers et charges dus ont été payés par le locataire et si aucune dégradation n’est constatée au moment de la remise des clés. Une sanction est prévue en cas de non-respect de ce délai.
4. Les frais d’agence partagés
Actuellement, les frais de commissions d’agence sont exclusivement portés par le locataire. Il est proposé à l’avenir que les frais de commission d’agence soient payés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Cela participe à diminuer la charge financière liée au logement du futur locataire.
5. L’obligation d’un bail écrit
Tout contrat de bail à usage d’habitation devra à l’avenir être obligatoirement fait par écrit, et contenir certaines mentions obligatoires, comme la mention que le loyer demandé par le bailleur pour le logement loué respecte le plafond légal du loyer annuel.
6. L’abolition de la notion de logements de luxe
Cette notion de «logement de luxe» permettait d’éviter l’application du plafond du loyer. Cette notion sera à l’avenir abolie.
Les amendements gouvernementaux sont maintenant mis en procédure législative, afin que le projet de loi n°7642 puisse être avisé par le Conseil d’État, et être voté par la Chambre des députés très prochainement.