Le marché des bureaux a poursuivi sa croissance au Luxembourg avec, l’an dernier, une prise en occupation record de 357.000 m2 et des livraisons quadruplées, à 214.000m2.
«C’est une année de transition avec, d’un côté, des chiffres phénoménaux, mais à nuancer, compte tenu de nombreuses pré-locations, du poids des institutions et de la réalité des transactions dont la majorité est inférieure à 2.000m2», a détaillé vendredi Lotfi Behlouli, director Office Agency chez JLL Luxembourg.
L’agent immobilier a fait état d’un taux de vacance en contraction de 4% à 3,6% sur un an, soit deux fois moins qu’à Bruxelles où il tutoie les 8%. Un phénomène qui s’explique par une rareté de l’offre au Grand-Duché, couplée à un taux de pré-location et de pré-vente de 23% – en baisse toutefois par rapport à 2020 où il pointait à 51% des transactions.
Les administrations publiques comme moteur
L’année a été marquée par une surreprésentation des administrations publiques luxembourgeoises (16%) mais surtout européennes (42%) sur le marché, avec en tête de gondole la livraison du Kad 2 au Parlement européen (127.000m2) devant celle du (27.700m2) et l’emménagement prochain de l’Office des publications de l’Union européenne rue Mercier, là où Post .
Ces opérations majeures ont également rebattu les cartes des quartiers, avec un Kirchberg dominant qui représente 45% du volume livré contre 25% un an plus tôt. Belval a vu sa part tripler, à 9%, grâce à la pré-location du building Icône par Société Générale (17.303m2) ainsi que celle de l’immeuble Twist, sur 10.150m2, par le Statec.
Du côté des loyers, le Centre/boulevard Royal reste la localisation la plus onéreuse avec un loyer prime en hausse de 4% à 52 euros/mois/m2 HTVA, devant le Kirchberg et la Gare qui s’affichent à 38 euros, et enfin la Cloche d’Or à 35 euros/mois/m2 HTVA, qui signe la plus nette hausse – de 9,4% en un an.
Dans la couronne de la capitale, les loyers se sont maintenus à 28,5 euros/m2, tout comme à Belval (24 euros/m2) et dans la périphérie lointaine où le statu quo est de mise, à 22,5 euros/m2.
L’année en cours devrait être marquée par une chute des livraisons de 36%, à 135.468m2, dont près de 53% sont déjà pré-louées ou réservées. «Nous allons avoir, en 2022, un équilibre entre offre et demande», a commenté Lotfi Behlouli, qui souligne l’appétence pour des immeubles aux certifications énergétiques vertes.
La hausse des taux pèse sur l’investissement
Du côté de l’investissement, le volume total s’est tassé à 1,2 milliard d’euros en 2021, «une année calme en l’absence de ‘méga-transactions’» a résumé Vincent Van Brée, head of capital markets Luxembourg. Les rendements sont passé de 3,9% à 3,25%, avec un focus des investisseurs sur le segment des bureaux (78%) loin devant les terrains (13%).
«Compte-tenu de la hausse des taux d’intérêt en perspective, les rendements immobiliers vont un peu être sous pression et, pour contrer cela, les investisseurs vont sans doute se concentrer sur des localisations où il y a un potentiel de croissances loyers. Belval, par exemple, présente cette caractéristique», a-t-il avancé.
Exode rural sur le résidentiel
Quant à l’immobilier résidentiel, la – et de la demande – s’est surtout fait sentir sur le segment de l’existant, avec 11% de croissance annuelle contre 3% sur les biens en cours de construction. Pourtant, le nombre d’autorisations de bâtir a décollé de 19% entre septembre 2020 et septembre 2021. Mais les incertitudes générées par la pandémie, la hausse des et des pénalisant les investisseurs ont influencé la tendance.
Face à l’envolée des prix, à l’envie de davantage d’espace et de verdure, la demande s’est déplacée: de la capitale aux zones périphériques, voire reculées. «À Ettelbruck, nous vendons aujourd’hui des appartements à 10.000euros/m2 alors qu’il y a deux ans, ils tournaient encore autour de 7.000 euros/m2», illustre Robby Cluyssen, director Residential Agency. «Dans le futur, nous nous attendons à ces niveaux de prix sur Diekirch et même Wiltz.»
La grande distribution a nourri le commerce
En matière de commerce, la prise en occupation s’est tassée de 7% à 21.545m2, sur fond d’un marché tiré par deux segments que tout oppose: , d’un côté, et les discounters, de l’autre.
«Le centre-ville s’est fortement avec une vingtaine de signatures et un pipeline très bon pour 2022 avec r», a commenté Dimitri Collignon, head of Retail Agency Belux. Plutôt optimiste, l’agent a souligné la dynamique observée sur l’avenue de la Gare où les enseignes font leur retour, à l’image de
Du côté des loyers, ils se sont tassés de près de 7% sur les axes du centre de la capitale, à 140 euros/mois/m2 tandis qu’ils sont restés inchangés dans les centres commerciaux à 110 euros/mois/m2, tout comme dans les complexes extérieurs de retail «warehousing» où ils ont stagné à 20 euros/mois/m2. «Nous observons beaucoup de demande sur Foetz, et s’est rapidement commercialisé, nous aurons toujours de la demande», a commenté Dimitri Collignon.
À ses yeux, 2021 a marqué un vent de reprise et un retour à la presque normale. À noter que les supermarchés ont, à eux seuls, représenté 37% de la prise en occupation. La semble donc se confirmer, à l’image du projet Perspectiv’ développé à deux pas d’Esch-sur-Alzette où, à ce stade, ce projet mixte a déjà un occupant déclaré: la chaîne de grande distribution Match-Smatch.