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Immobilier locatif: sous quelle forme juridique investir?



Avant d’investir dans un bien immobilier en vue de le louer, il est important de savoir s’il faut privilégier l’achat en nom personnel ou par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière). Claude Medernach, conseiller juridique Family Office Services, revient sur la mise en place d’une SCI, son traitement fiscal, ses avantages et inconvénients.

Privilégier l’achat en nom personnel ou via une SCI?

Le choix entre un achat en direct ou par l’interposition d’une SCI (Société Civile Immobilière) dépend des objectifs, des expectatives de l’acquéreur et de la situation personnelle de chacun. Aucune solution unique n’est à privilégier. Il est de ce fait important d’être accompagné par des spécialistes pour faire les bons choix.

Comment mettre en place une SCI? 

Une SCI est une structure légère de forme de société. Il n’est pas absolument nécessaire de la constituer par-devant notaire mais on peut aussi la constituer par acte sous seing privé, bien qu’il soit recommandé de recourir à un notaire en vue de bénéficier des conseils d’un professionnel. Il n’y a pas trop de contraintes au niveau des règles de fonctionnement (règles de comptabilité, prises de décision, convocations…).

Quel est le traitement fiscal d’une SCI?

Une SCI est fiscalement transparente. Les revenus de la SCI ne sont pas imposés dans la société, mais au niveau des associés de la société , c’est-à-dire chez les personnes physiques.
Ainsi, le revenu imposable est déterminé au niveau de la société, puis ventilé et imposé dans le chef de chaque associé proportionnellement à la participation qu’il détient dans la SCI. Par conséquent, si la SCI réalise des revenus locatifs, ces revenus seront repris en tant que revenus locatifs dans la déclaration personnelle de chaque associé.

Dans quels cas constituer une SCI?

Le recours à une SCI peut s’avérer pertinent dans différents cas de figure. À titre d’exemple: 

  • La SCI peut être un instrument de transmission successorale: pour apporter une unification, une enveloppe autour de son patrimoine immobilier.
  • En cas d’ouverture d’une succession, il peut y avoir des litiges entre différents héritiers, les uns souhaitant garder le portefeuille immobilier, les autres préférant vendre les avoirs. La SCI peut être un instrument évitant l’émiettement du patrimoine immobilier.
  • En cas de co-investissement (membres d’une famille ou co-investisseurs tiers) dans un même bien immobilier, la SCI peut faciliter la gestion de ce bien. En effet, la nomination d’un seul gérant au sein de la SCI permet de s’abstenir de l’avis de chaque actionnaire au niveau de la gestion des avoirs immobiliers. Le gérant unique peut facilement gérer ce bien détenu en commun pour tous les co-propriétaires.

Quels inconvénients de la SCI?

Des nouveaux acquéreurs préfèrent souvent acquérir de la pierre plutôt que des actions d’une société (produit moins liquide sur le marché).
En cas de revente du bien via une SCI, il pourrait parfois être requis de sortir au préalable le bien immobilier de la SCI pour le mettre ensuite en vente sur le marché.

Le choix de la forme juridique dépend de la situation de chacun. La Banque est à vos côtés pour vous conseiller et trouver la solution adaptée à chaque cas particulier.

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