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Immobilier locatif: quel plan de financement?




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Afin de financer son bien immobilier, il est important pour l’investisseur de connaître notamment le montant de l’apport personnel et de choisir entre une hypothèque (garantie du bien immobilier) ou nantissement (garantie d’un portefeuille titres). Étienne Planchard, membre du comité de direction, responsable du département crédits, nous livre son point de vue.

À combien doit s’élever l’apport personnel?

En règle générale, pour un investissement résidentiel locatif, on considère que le financement ne doit pas dépasser 70%, et qu’en conséquence l’apport de fonds propres doit être de 30%. Cet apport personnel minimum est d’autant plus important que le loyer perçu permet en général de couvrir un financement n’excédant pas 60% de l’investissement. Il constitue en outre une recommandation de plus en plus forte des autorités de contrôle pour des raisons de protection de l’emprunteur.

Mise en garantie: hypothèque ou nantissement?

Un projet immobilier est le plus souvent associé à un financement de type crédit hypothécaire, avec une mise en gage de l’objet de l’investissement. La durée d’amortissement est généralement de 20 ans pour du locatif. 

Pour un investisseur disposant d’un portefeuille titres dont il souhaite préserver le rendement tout en diversifiant ses investissements, la mise en gage du portefeuille (= nantissement) en gestion constitue une alternative intéressante à plusieurs égards.

Quels sont les avantages du nantissement?

Si la valeur du crédit du portefeuille est suffisante, le nantissement permet:

  • D’envisager un financement à 100%;
  • D’épargner les frais d’enregistrement hypothécaire (0,29%);
  • De bénéficier d’un taux plus favorable, dans la mesure où la Banque bénéfice d’une garantie plus solide avec le nantissement du portefeuille;
  • De libérer au fur et à mesure du remboursement du crédit la partie excédentaire du gage par rapport au solde restant dû sur le crédit. Or, dans le cas d’une hypothèque, une adaptation n’est possible qu’au renouvellement de l’hypothèque, c’est-à-dire après 10 ans. Ceci nécessite de repasser devant le notaire et engendrera donc des coûts.

Avec le différentiel de taux entre un nantissement et un crédit hypothécaire classique, de l’ordre de 0,25%, l’investisseur épargnera un montant de frais significatif sur la durée de l’investissement (sur 20 ans).

Nos spécialistes crédit analysent l’ensemble des composantes fiscales, patrimoniales, financières et personnelles, afin de vous proposer une solution adaptée à votre situation.

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