Avec la hausse des taux d’intérêt, le marché de l’immobilier s’est considérablement ralenti. Investir dans un bien immobilier, pour le louer ou pour ses besoins, est plus difficilement accessible. La démarche, cependant, n’est pas pour autant dénuée d’intérêt. Alors que le marché apparaît plus incertain, il faut être davantage vigilant à ce qui fait la valeur et l’attrait d’un bien. «Les fondamentaux du marché n’ont pas bougé malgré la hausse des taux, commente Laurent Olmedo, CEO du groupe Creahaus, promoteur immobilier principalement actif dans le résidentiel. Le Luxembourg se caractérise par un manque structurel de logements. Cela fait 12 mois que le marché est gelé. S’il n’y a plus de transactions, c’est la production qui ralentit. Sur deux ans, c’est 7000 nouveaux logements que l’on n’aura pas construits. La pénurie ne va faire que se renforcer. Car, in fine, les gens ont besoin d’un toit, qu’ils l’acquièrent ou qu’ils le louent.»

Des opportunités pour les investisseurs

Le Luxembourg se distingue par un taux de propriétaires-occupants particulièrement élevé si on le compare à d’autres juridictions, l’acquisition étant facilitée par une politique gouvernementale accommodante. Selon la Fondation Idea, 80% des Luxembourgeois sont propriétaires de leur résidence principale. 50% des résidents étrangers le sont également.

L’époque du «tous propriétaires» pourrait toutefois être révolue, en raison de taux d’intérêt qui ne font que monter, des valeurs foncières élevées et d’un budget logement qui accapare une partie conséquente des moyens des ménages. «Le marché locatif, lui, va sans aucun doute continuer à se développer. Or, chaque locataire a besoin d’un propriétaire, poursuit Laurent Olmedo. Pour les investisseurs, il y a des opportunités.»

Les temps changent en effet, au même titre que notre rapport au logement. «Le véritable enjeu, plus que d’être propriétaire de son bien, est de pouvoir bénéficier d’un toit de qualité. Quel intérêt y a-t-il à continuer à dépenser de l’argent public pour permettre à des résidents de devenir à tout prix propriétaires de seconde zone, commente Jean-Nicolas Montrieux, CEO d’INOWAI. Il apparaît beaucoup plus essentiel, aujourd’hui, d’assurer à chacun de disposer d’un logement de qualité, répondant à ses besoins, performant énergétiquement…»

La performance énergétique, premier enjeu

Le dirigeant d’INOWAI reprend les éléments qui, aujourd’hui, font la valeur d’un bien immobilier et qu’il est important de considérer si l’on envisage tout investissement sur le marché. «Le premier, désormais, est certainement la performance énergétique du logement ou de l’immeuble, reprend Jean-Nicolas Montrieux. Au regard du prix de l’énergie, de l’évolution des normes et des réglementations attendues en la matière, c’est un enjeu majeur. En France, déjà, on voit que les logements qui ne répondent pas à des critères de performance énergétique risquent une interdiction de mise en location.» Autrement dit, la valeur des biens immobiliers énergivores devrait rapidement baisser. À tout le moins, ces logements peineront davantage à trouver des locataires.

Aux yeux de Laurent Olmedo, cette tendance pourrait avoir un impact important sur l’immobilier ancien par rapport au neuf, avec une forte décote de la valeur des bâtiments qui exigent une mise aux normes.

Veiller à la localisation et l’offre de services

Le deuxième critère à considérer, aux yeux des deux experts du marché, réside dans la localisation. «Le bien doit être facilement accessible, bien desservi par les transports en commun, avec divers services à proximité, comme une crèche, une école, un centre de loisirs. Les locataires sont aussi attentifs au cadre de vie. Si l’on peut s’accorder sur la nécessité de densifier, cela ne doit pas se faire en dépit du bon sens. Au niveau urbanistique, il est important de prévoir des lieux d’échange, d’intégrer des espaces verts», commente Laurent Olmedo.

Pour Jean-Nicolas Montrieux, le troisième critère à considérer est l’intégration des services situés au cœur même de l’immeuble ou associés au logement. «Aujourd’hui, il n’est peut-être pas nécessaire d’avoir une salle à manger de 30 mètres carrés si l’on reçoit une fois par an. Il est plus intéressant, par exemple, de disposer d’une salle partagée entre les habitants d’une même résidence, qui peut servir à l’occasion, commente le CEO d’INOWAI. Ce genre de solutions, contribuant au confort des utilisateurs tout en limitant la surface occupée, est de nature à renforcer l’attrait et donc la valeur d’un bien.»

Garantir l’attrait du bien à long terme

Pour les deux experts, si ces principaux critères sont bien considérés, l’investissement immobilier n’est pas à risque. «Il est important de rappeler que l’investissement immobilier s’envisage sur un horizon lointain, que ce soit pour ses propres besoins ou pour louer, et non dans l’optique de céder son bien au bout de trois ans», souligne Jean-Nicolas Montrieux. Dans une approche locative, il faut considérer l’attrait du bien à long terme, afin de garantir son occupation.

Dans cette démarche, les perspectives ne sont pas si mauvaises. «Le marché est appelé à se développer. Les loyers suivent une tendance à la hausse, principalement au niveau des biens les plus récents et les mieux situés, commente Laurent Olmedo. Les résidents se détournent de l’achat pour privilégier la location, certains parce qu’ils y sont contraints, d’autres par choix. Les premiers n’ont plus accès au financement bancaire. Les seconds s’inscrivent dans une tendance croissante, celle d’une génération qui entretient un autre rapport à l’immobilier, préférant demeurer locataire toute leur vie, bénéficiant d’une plus grande flexibilité et considérant d’autres possibilités d’épargner.»

Des opportunités à saisir

Si le marché semble gelé, il recèle des opportunités pour les investisseurs. «Dans le contexte actuel, ceux qui reçoivent les clés de leur nouveau logement se voient rapidement contraints de vendre leur ancien bien à tout prix, commente Laurent Olmedo. Dans les mois à venir, le marché de l’occasion devrait connaître une forte décote, en premier lieu les biens les moins performants énergiquement, en raison du prix des travaux de mise aux normes à mener.» Pour Jean-Nicolas Montrieux, ce sont les principales transactions que l’on voit actuellement sur le marché, auxquelles il faut ajouter des projets nouveaux, commercialisés, livrés mais n’ayant pas pu trouver d’acquéreur.

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