Le troisième point de friction après les inventaires d’arrivée et de départ est lié au remboursement de la garantie, également connue sous le nom de caution, de garantie ou de dépôt de garantie.

Redimensionnement de la garantie

La valeur maximale autorisée de la garantie locative a été abaissée de trois mois de loyer à deux mois, selon la nouvelle loi sur les baux d’habitation du 23 juillet 2024. , avocat chez DSM Avocats à la Cour, et , associé chez Elvinger Hoss Prussen, précisent que cette disposition ne s’applique pas rétroactivement aux anciens contrats. Le montant maximum est fixé pour les nouveaux contrats de location ou les contrats renouvelés (remplaçant un contrat précédent) qui ont commencé à partir du 1er août 2024.

Procédure de restitution de la caution locative

Quentin Martin a indiqué qu’il existe désormais un cadre pour la restitution de la caution locative à la fin du bail. Jusqu’à présent, les propriétaires s’opposaient à la restitution de la garantie, arguant du fait que certaines réclamations contre le locataire étaient encore en cours. «La lenteur de la procédure conduisait à des litiges», observe Me Martin. Un délai de remboursement a été fixé par le législateur si le propriétaire n’a pas de créances sur le locataire.

Depuis le 1er août 2024, le bailleur doit restituer 50% du dépôt de garantie dans un délai d’un mois après la restitution des clés, à condition que tous les loyers et charges aient été payés par le locataire et que le bailleur n’ait pas constaté de dégradations au-delà de l’usure et de la vétusté normales lors de la remise des clés à l’occasion de l’état des lieux de sortie.

Michel Nickels estime que le propriétaire doit fonder le coût des dommages sur des preuves «objectivement vérifiables». De simples estimations dans «une simple feuille Excel ou d’autres documents rédigés par le propriétaire n’ont (généralement) aucune valeur probante», souligne M. Martin.

Après avoir reçu les factures annuelles de charges de l’année précédente, les 50% restants, ajustés pour tenir compte des déductions de charges supplémentaires, doivent être renvoyés dans un délai d’un mois. «Si la résidence est en copropriété, la seconde moitié de la caution doit être restituée dans le mois qui suit l’approbation des comptes annuels», précise Me Martin.

Ne pas restituer une garantie à temps a désormais un coût

La nouvelle loi prévoit une pénalité en cas de non-respect du délai de restitution de la caution. Selon la loi, Quentin Martin a expliqué que la pénalité pour le propriétaire s’élève à 10% du loyer pour chaque mois de retard lorsque ce dernier n’a pas respecté le délai légal de restitution ou de libération de la garantie locative et après que le propriétaire a reçu une lettre recommandée envoyée par le locataire avec un accusé de réception d’une mise en demeure de s’acquitter de la garantie.

La pénalité [élevée] a été établie pour dissuader les bailleurs de ne pas restituer la garantie dans les délais.

Quentin Martin , avocat , DSM Avocats à la Cour

«Cependant, le texte n’est pas clair à 100%», observe Me Martin. Il croit comprendre qu’elle équivaut à 10% du loyer mensuel sans les charges. Cela reste une interprétation car la jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur le sujet.

Quand la pénalité de 10% commence-t-elle à courir?

Selon l’interprétation de la loi par Michel Nickels, elle commence le premier jour du mois où la mise en demeure sous forme de lettre recommandée a été envoyée au propriétaire et se termine le dernier jour du mois où la caution a été restituée. En d’autres termes, si la lettre est envoyée le 15 septembre et que le dépôt est restitué le 7 novembre, la pénalité court sur trois mois (septembre, octobre et novembre).

«La pénalité [élevée] a été établie pour dissuader les propriétaires de ne pas restituer la garantie à temps... l’absence de délai dans la loi précédente entraînait des retards excessifs... il s’agit d’un progrès», a déclaré Me Martin. Il a noté que les propriétaires conservaient parfois la garantie plus longtemps que nécessaire, «au cas où», malgré un état des lieux de sortie positif.

Si le propriétaire a des réclamations pertinentes à l’encontre du locataire, il doit les signaler au locataire, preuves à l’appui, dans un délai d’un mois. Le propriétaire doit savoir qu’un juge peut vérifier les coûts effectivement encourus. Si le propriétaire ne se conforme pas à ces exigences, «il est réputé avoir accepté [que l’appartement soit rendu dans les mêmes conditions que lorsqu’il a remis les clés au locataire] et doit restituer la caution dans son intégralité», analyse Me Martin.

La règle du mois et la pénalité associée sont-elles applicables aux anciens contrats?

Selon Me Nickels, il semble probable que la nouvelle disposition (2bis, article 5 de la loi du 23 juillet 2024) sur la restitution de la garantie locative dans un délai d’un mois sous certaines conditions et sa pénalité applicable (10%) en cas de non-conformité s’appliquent «immédiatement» aux anciens contrats. Il pense donc que seule la jurisprudence future apportera une réponse concluante, les travaux parlementaires n’ayant pas donné d’indications.

Le locataire ne doit-il pas payer le(s) dernier(s) mois?

«Cette pratique doit être proscrite», a répondu Me Martin. Il a expliqué que la garantie locative ne couvre pas seulement le loyer mensuel, mais toutes les obligations du locataire, y compris les dommages causés à l’appartement par le locataire.

M. Martin a également fait remarquer que si le propriétaire entame une procédure judiciaire contre le locataire parce qu’il ne peut pas utiliser la caution conformément au contrat, le propriétaire peut demander que ses frais de justice soient pris en charge par le locataire.

Le locataire peut-il effectuer les réparations sur la base de dommages prouvés?

«En principe, la réparation en nature des dommages constitue la règle et la réparation par équivalent (c’est-à-dire le paiement en espèces) l’exception», a affirmé Me Martin. Par conséquent, il explique que le bailleur ne peut normalement pas s’opposer à ce que le locataire répare lui-même les dégâts causés, sauf s’il peut démontrer qu’il existe des raisons légitimes de penser que le locataire n’exécutera pas les travaux, qu’il n’y procédera pas dans un délai raisonnable ou que les relations entre les parties se sont tellement détériorées au fil du temps que la compensation en nature n’est plus appropriée. «Il s’agit là de la principale jurisprudence en la matière.»

Les frais de réparation doivent refléter la valeur réelle du dommage

Me Martin précise que le bailleur doit veiller à obtenir un devis pour la réfection des peintures, par exemple, qui reflète le coût réel de la réparation des dégâts, car un juge pourrait voir d’un mauvais œil un «devis de complaisance». Il poursuit: «la loi ne donne pas d’indications concernant les preuves à fournir», mais il précise que le bailleur doit justifier sa demande par des documents adéquats. Si le locataire estime que le devis est erroné ou excessif, il peut soumettre une contre-offre au propriétaire. «Lorsqu’il n’y a pas d’accord, il n’y a pas d’autre moyen que de s’adresser aux tribunaux... où un juge est susceptible de trouver un compromis raisonnable.»

Vendre un appartement avec une garantie

«En cas de vente d’un appartement loué, la garantie est automatiquement transférée au nouveau propriétaire», note Me Martin. Cette disposition ne figurait pas dans l’ancienne mouture de la loi de 2006.

Aller au tribunal

Même si le locataire peut se représenter lui-même devant le tribunal de paix pour «ces procédures orales», DSM recommande toujours de faire appel à un avocat car les discussions au tribunal peuvent être «assez techniques».

Il convient de préciser qu’il peut s’écouler des heures avant le début de l’audience. Certains cabinets d’avocats facturent les temps d’attente au client, tandis que d’autres ne le font pas.