«Cette année 2023 ne nous a pas permis d’atteindre tous nos objectifs, mais c’est une année dans la continuité de notre trajectoire et surtout pendant laquelle nous avons déterminé une nouvelle stratégie pour la SNHBM, afin d’être plus efficaces et performants à l’avenir, avec des objectifs clairs, dont celui de pouvoir construire 400 unités de logements à partir de 2026-2027», a déclaré directeur de la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM).
Le promoteur public qu’est la SNHBM entend donc continuer à construire à un rythme soutenu du logement abordable et à coût modéré tout en veillant à trouver le meilleur compromis entre la qualité et les prix, et ce malgré les difficultés actuelles du secteur.
Des ventes qui vacillent
Les difficultés rencontrées en 2023 sont en partie liées à la hausse des prix des matières premières et de la main-d’œuvre, qui a pour conséquence une augmentation des coûts de construction des logements. Par ailleurs, la diminution du pouvoir d’achat et la hausse des taux d’intérêt ont freiné les potentiels acquéreurs dans leur démarche d’achat de logement abordable en état futur d’achèvement (Vefa). Pour autant, la SNHBM a maintenu des prix fixes, absorbant les surcoûts liés aux matériaux et à la main-d’œuvre.
Toutefois, les ventes en Vefa se sont effondrées, comme pour les autres promoteurs du secteur privé. Seuls 45 actes notariés ont pu être signés en 2023. Actuellement, la SNHBM dispose de 114 logements en vente sur son site, principalement en Vefa, et 11 en revente. Même avec un prix de vente subventionné moyen de 4.463 euros/m2, les biens ont du mal à partir. Toutefois, l’intérêt reste fort, puisque 6.846 personnes sont inscrites sur les fichiers pour une acquisition (chiffre au 31 décembre 2023), ce qui représente 985 inscriptions supplémentaires par rapport à 2022.
Il est à noter également que le gouvernement a relevé les plafonds d’éligibilité pour acquérir un logement abordable ou à coût modéré, permettant à un plus grand nombre de ménages de candidater pour une acquisition auprès de la SNHBM. Par exemple, un ménage avec deux enfants peut désormais avoir un revenu jusqu’à environ 11.300 euros par mois pour se positionner sur un logement abordable et 13.309 euros par mois pour un logement à coût modéré.
Des retards de livraison, avec des conséquences comptables
Le nombre de nouveaux logements entamés est resté stable entre 2022 et 2023, à savoir respectivement 234 et 230, tout comme le nombre de logements en cours de construction (1.010 en 2022 et 951 en 2023). Par contre, le nombre d’unités de logement livrées a chuté à 160 en 2023, contre 289 en 2022. «Ceci est dû à différentes raisons, dont les modifications du regroupement des soumissions et certains services en sous-effectifs avec des difficultés de recrutement», précise le directeur.
Ces retards ont entraîné, pour la première fois dans l’histoire de la SNHBM, un résultat financier négatif pour la société. «Ce n’est pas un manque de ventes qui nous a amenés à une perte comptable, car la vente n’a pas de lien avec la comptabilité», explique Guy Entringer. «La perte comptable reflète uniquement que certains chantiers destinés à la vente ont pris du retard et n’ont pas pu être achevés en comptabilité en 2023. Cela nous a amenés à une perte de 5 millions. Le fait de ne pas vendre aura éventuellement une conséquence sur le chiffre financier dans le futur, mais pas sur 2023. Par contre, ne pas vendre actuellement signifie que nous devons préfinancer les projets et que notre besoin en liquidités est plus important que les années précédentes. À ce jour, nous avons les réserves financières nécessaires pour faire face à cette situation. D’un point de vue financier, nous sommes sur des pieds très stables et nous discutons déjà avec les banques afin d’assurer un fonds de roulement plus important.»
Une situation financière plutôt saine donc, qui permet à la SNHBM d’être un investisseur important pour le secteur de la construction au Luxembourg, avec des montants qui n’ont cessé de croître pour atteindre 145.928.359 d’euros en 2023.
Un parc locatif toujours plus grand
En plus de la vente, la location abordable est un point important dans l’activité de la SNHBM. Le parc locatif géré par le bailleur social en 2023 était de 483 unités, contre 441 en 2022. En juin 2024, le nombre d’unités gérées a déjà grimpé à 532. Et il pourrait encore rapidement monter dans les mois à venir. «Les difficultés liées aux crédits bancaires ne sont pas encore derrière nous, mais cela ne va pas nous freiner dans nos projets de construction. Si la SNHBM ne parvient pas à vendre les logements, nous les garderons dans notre portefeuille et les mettrons sur le marché de la location. Dans tous les cas, nous irons à 100% dans la direction de la construction», assure le directeur de la SNHBM.
Actuellement, le prix moyen mensuel d’une location de la SNHBM est à 4,88€/m2. Au 31 décembre 2023, 4.060 personnes étaient inscrites sur leur registre, ce qui correspond à 1.729 nouvelles demandes.
Un besoin de terrains toujours présent
Comme pour tout promoteur, la SNHBM a besoin de nouveaux terrains pour continuer à exercer ses missions. Un groupe de travail, composé de représentants de la SNHBM, des ministères du Logement, de l’Aménagement du territoire et des Finances, étudie quelles sont les zones géographiques stratégiques où il serait bon d’acquérir des terrains.
«Notre ambition est de pouvoir construire 400 unités de logements par an à partir de 2026-2027. Actuellement, nos objectifs sont de 308 logements en 2024 et 350 en 2025. Pour cela, nous avons besoin de nouveaux terrains, car à ce rythme, les réserves foncières, qui correspondent à la construction de 3.067 logements, vont rapidement disparaître. Nous devons donc donner la priorité à l’acquisition de nouveaux terrains», a annoncé Guy Entringer.
Mais avant cela, il faudra déjà réaliser les projets en cours, comme Elmen, dont le deuxième PAP va être lancé; le JFK Sud au Kirchberg, qui est en phase de terrassement; le projet Itzigerknupp, dont le PAP projette 750 nouveaux logements, ou encore la transformation de l’ancienne cité militaire à Diekirch (184 logements).