Quelle est la mission d’un évaluateur?
Avant de débuter une évaluation, il est primordial pour nous d’établir une relation de confiance avec les propriétaires. Nous travaillons dans un premier temps à définir le type d’actif à évaluer: immeubles multi ou mono-locataire, terrains constructibles ou quelconques, etc. Notre mission consiste ensuite à collecter un grand nombre de données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques pour définir un prix de marché le plus proche de la vérité. L’expert propose ainsi un état des lieux du bien et informe le propriétaire du contexte.
L’évaluateur est un spécialiste dans l’art de considérer la situation d’actifs immobiliers et d’en définir la valeur la plus juste possible dans les conditions de marché à un moment précis. Chaque type d’actif aura une valorisation distincte en fonction de sa situation, de ses spécificités et particularités. C’est au moment de la vente que l’évaluateur pourra vérifier la véracité de son évaluation. À noter que le montant de la transaction d’une vente réalisée dans les six mois suivant l’évaluation aura plus de chances de correspondre au montant défini. Une évaluation avec une variabilité de +/- 3% est généralement considérée comme sérieuse. L’évaluation n’est pas une science exacte mais un art.
Comment se déroule l’évaluation d’un bien?
Nous sommes contactés par un propriétaire qui nous demande de définir la valeur de marché de son bien hors frais de mutation. Cette valeur correspond à la valeur à laquelle un bien serait vendu entre un acheteur et un vendeur dans des conditions normales de marché. C’est là que nous entrons en jeu.
La première étape est l’analyse de l’actif. Quelles sont ses caractéristiques? Nous collectons un maximum d’informations sur le bien: sa situation géographique, son état, sa date de construction, sa proximité des transports, le niveau d’équipement ou encore la modularité des plateaux. Tous les types de surfaces ont une certaine valeur locative. L’expert doit définir celle-ci sur base des informations fournies ou collectées, des transactions récentes et connues dans le même secteur et des statistiques de marché.
L’évaluateur doit également tenir compte des grandes tendances de marché pour adapter son approche au mieux.
Les changements structurels font émerger de nouveaux critères ayant une réelle valeur économique. On peut citer, dans l’immobilier de bureaux notamment, le besoin de flexibilité et d’attractivité des espaces de travail qui ont complètement été repensés et remodulés ces dernières années.
Nous synthétisons ensuite l’ensemble des informations avant d’organiser la visite de l’actif en question. Après la visite, l’évaluateur prend en compte les valeurs locatives, la vacance éventuelle dans le quartier, la difficulté de remplir l’immeuble et le temps qu’il faudra pour y mettre des locataires. Tous ces éléments conduisent en effet à analyser le bien comme un actif financier qui génère des flux financiers dont le rendement doit correspondre à des critères d’investissement. À noter que la valeur de deux biens identiques diffère en fonction de sa localisation; si le bien se trouve en périphérie de la ville ou en plein centre comme au Boulevard Royal où les loyers et les valeurs d’immeubles sont les plus élevés.
Enfin, nous agissons comme un investisseur qui souhaiterait acheter un immeuble pour sa rentabilité immédiate avec un espoir de revente à un horizon compris entre 10 et 15 ans.
Nous devons nous poser les bonnes questions, pour définir au mieux des profils cibles. Est-ce que la localisation, les prestations proposées ou encore les surfaces disponibles à la location susciteront l’intérêt? Est-ce que cet actif dispose d’un label green qui pourrait avoir un impact positif sur l’image de l’investisseur tout en contribuant à la réduction de ses charges financières?
Quels sont les avantages de faire appel à celui-ci?
Son esprit de synthèse est très important, de même que sa base de données sur les transactions faites, les loyers appliqués à l’endroit où se situe le bien et ses connaissances du marché au moment de l’évaluation. L’appréciation de la qualité et de la juste valeur du bâtiment par l’expert dépend grandement de son expérience.
L’évaluateur a également une mission de conseil complexe avant, pendant et après la réalisation de l’évaluation.
Sa bonne connaissance du marché lui permet d’anticiper certaines mutations, de reconnaître des opportunités et de proposer la stratégie adéquate.
Il agit en toute indépendance et ne doit pas être en conflit d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties en présence. D’ailleurs celles-ci confient souvent la même mission à deux ou trois experts connus et, en règle générale, les valeurs qui résultent de ces analyses sont souvent proches, ce qui confirme le sérieux des experts et des méthodologies appliquées.
Les évaluateurs travaillent-ils de la même manière?
Tous les évaluateurs sont soumis aux mêmes règles de déontologie et travaillent selon les mêmes méthodes internationales déjà citées; la variable selon l’évaluateur est liée à sa connaissance du marché, son esprit de synthèse et à un certain sens de l’anticipation, voire à son «feeling » du marché à moyen et long termes..
Également, différentes formes d’évaluation existent. La méthode DCF (actualisation des flux financiers) est la méthode la plus sûre, efficace et précise. L’évaluateur collecte de nombreuses informations, les intègre à son mode de calcul et définit ainsi la juste valeur actuelle d’un immeuble. Tous ces flux sont calculés sur une période de 10-15 ans pour avoir une bonne vision de la vie de l’actif.
Une autre méthode, plus grossière, consiste à prendre en compte les loyers en cours et à partir d’un taux de rendement espéré, de définir la valeur de l’immeuble sans tenir compte de tous les autres aspects.
Un vendeur aurait tendance à utiliser cette méthode dite ‘de capitalisation’ alors qu’un investisseur utiliserait la première méthode DCF, beaucoup plus précise car elle prend en compte tous les éléments connus ou anticipables…
L’évaluation est-elle obligatoire pour les propriétaires?
Pas pour tous; les propriétaires privés n’ont aucune obligation alors que les propriétaires institutionnels sont soumis à des règles internationales strictes qui les obligent à faire évaluer leurs actifs immobiliers à des fréquences variables, généralement de 6 mois à deux ans. Ces règles ont été instaurées suite aux grandes crises qui ont révélé que les immeubles détenus étaient selon le cas sur ou sous-évalués; maintenant, ceux-ci doivent être évalués par des experts indépendants à leur «juste valeur».
Retour en chiffres sur le lien entre le marché de l’évaluation au Luxembourg et le marché de l’investissement:
L’actif préféré des investisseurs en 2019 au Luxembourg s’est porté sur les surfaces de bureaux, produit plus «liquide» dans le contexte local. Ces biens représentent, en moyenne, plus de 78% des montants investis au Grand-Duché (hors résidentiel). La demande sur ce type de bien a été plus que soutenue ces dernières années avec 1,3 milliard d’euros investis en 2019. Le montant moyen d’une transaction s’élevait à 70 millions d’euros dû au nombre relativement faible de transactions effectuées en 2019. Les principaux investisseurs sont les fonds avec 75%. À noter que nous avons constaté un appétit croissant des investisseurs étrangers pour le marché immobilier au Luxembourg. En 2019, les investissements domestiques représentaient seulement 26%.
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