«L’année qui vient de se finir a été particulièrement difficile pour le secteur», introduit , country lead et head of markets chez JLL Luxembourg. «L’activité a été inhabituellement faible de la part des occupants. Les processus de décision ont été particulièrement lents, et cela a eu pour conséquence de reporter plusieurs transactions d’une année à l’autre. Pour autant, les clients sont toujours là et restent attachés au Luxembourg.» Un bon signal d’après Emna Rekik qui souligne également que 2023 a été l’occasion pour les propriétaires «de repenser leurs actifs et d’entamer une démarche de régénération des biens pour être prêt quand le marché va repartir».
Une année de faibles investissements
«Les baisses des investissements s’expliquent aussi par un double phénomène», détaille Vincent Van Brée, head of capital markets Belux. «2023 est dominée par les conséquences de la hausse des taux d’intérêt qui ont un impact sur les coûts de financement des investissements qui ont explosé, et, en parallèle, l’augmentation du rendement des obligations à long terme, qui sont les concurrents directs des investissements immobiliers.»
Ainsi, on peut constater une baisse de 63% des investissements par rapport à 2022, faisant de 2023 la pire année sur ce sujet depuis 10 ans. «Les seules transactions qui ont eu lieu ont été des transactions opportunistes sur des immeubles nécessitant des remises à niveau et qui sont des investissements à environ cinq ans.»
En l’absence de transactions importantes, le rendement progresse à 4,75% au Luxembourg, ce qui le place légèrement au-dessus de la moyenne européenne, qui est à 4,51%.
Mais avec la détente annoncée des taux d’intérêt, les investisseurs devraient être prêts à se réengager dans les nouvelles conditions du marché. «Les grands gagnants au niveau des investissements professionnels sont certainement ceux qui ont profité de cette pause pour réaliser un travail d’asset management et mettre leur produit au niveau des normes ESG», assure Vincent Van Brée, qui pense aussi que «les bureaux vont redevenir une classe d’actifs attractive, avec le retour de plus en plus des équipes au bureau».
Peu de mouvement sur la location
Ce contexte tendu a eu aussi des effets sur le marché de la location. «Nous constatons une forte diminution du volume des prises en occupation, puisque la moyenne entre 2018 et 2022 était de 283.949m2 par an, et qu’en 2023, la moyenne annuelle est tombée à 175.013m2, soit -17%», souligne Jonathan Morand, director, Office Agency Luxembourg. Sont tout de même à signaler l’importante prise en occupation de et la prise en occupation – prévue depuis longtemps, et donc pas représentative de la dynamique du marché – par le Parlement européen sur la dernière phase de son nouvel immeuble (également environ 30.000m2), toutes deux au Kirchberg.
Les autres prises en location significatives à signaler en 2023 sont celle d’ et de H2O à Howald pour l’État, du et à la Cloche d’Or, de place de l’Étoile, l’immeuble à l’avenue de la Gare.
Le taux de vacance national reste toutefois bas, à 4,2% (contre 7,7% à l’échelle européenne), mais avec quelques zones qui restent plus difficiles, comme les quartiers périphériques et Esch-Belval, où le taux de vacance a doublé à plus de 8%.
«Ce peu de transactions s’explique aussi par le fait que, en ces temps incertains, plusieurs locataires ont certainement préféré renégocier des prolongations de bail avec leur propriétaire plutôt que d’envisager un déménagement», analyse Jonathan Morand. «2024 devrait voir le marché repartir, car plusieurs sociétés sont en attente. Avec le développement du tram, la Cloche d’Or et le Findel vont encore gagner en attractivité. Il faut s’attendre aussi à une augmentation de la disponibilité avec des livraisons spéculatives, notamment 36.000m2 à Hamm dans les projets Connection et Motion.»
Le prix de la location pour les biens Prime (dans un bâtiment rénové) en centre-ville est relativement stable, avec un loyer mensuel moyen à 54€/m2 (+1,8%). Sans surprise, les immeubles qui se louent le mieux sont ceux qui ont moins de cinq ans et sont pluricertifiés. C’est dans le quartier de la gare que les loyers ont le plus progressé, avec +5,3% pour les biens neufs (40€/m2/mois). À la Cloche d’Or, on est à une moyenne de 37€/m2/mois, et à 42€/m2/mois pour le Kirchberg. La hausse la plus importante a été observée à l’aéroport (+6,7%) à 32€/m2/mois et Esch-Belval reste stable (24€/m2/mois).
Un immobilier commercial en demi-teinte
Après deux années d’augmentation des loyers commerciaux liés à l’indexation en 2022 et 2023, les années 2024 et 2025 devraient être plus stables pour l’immobilier de commerce. De plus, le pouvoir d’achat a pu être relativement maintenu au Luxembourg grâce à l’intervention de l’État.
La demande pour des espaces commerciaux a toutefois baissé de 13% par rapport à 2022, mais avec des disparités, puisque certaines zones du centre-ville et de la Gare concentrent une grande majorité des demandes (52%). Les secteurs qui ont permis de maintenir la demande dans ce segment sont en premier lieu le secteur automobile, avec des besoins nouveaux pour présenter les véhicules électriques, suivi de l’horeca et de la santé et beauté.
«L’arrivée des suscite beaucoup d’intérêt et il reste à observer ce qui va se passer autour de ce nouvel acteur», anticipe Dimitri Collignon, head of retail Belux. 2024 verra aussi l’arrivée de nouvelles surfaces, dont un centre commercial à Differdange et GridX, et le déploiement de l’, suite à leur rachat, ainsi que le restaurant .